Immobilienmakler Köln: Besuchen Sie Eil

Die Rittergutshöfe Leidenhausen&Röttgen gaben erste Arbeit! Mit dem Stadtteil Eil besitzt Köln den größten Stadtteil in ihrer Stadt. Eil hat ein Areal von mehr als 16 Quadratkilometern zur Verfügung. Das Viertel ist ein Teil des Porzer Bezirkes. In Eil wohnen ungefähr 10.000 Einwohner. Ihre Eingemeindung in die Kölner Stadt erfuhr das Viertel im Jahre 1975. Die Grenzlinien werden gezogen mit:

• Die südwestliche Grenzlinie wird mit dem Ortszentrum gezogen
• Die nördliche Trennlinie bildet das Industriegebiet
• Die östlichen Trennlinien bilden Teile der Wahner Heide sowie der Gutshof Leidenhausen (Erholungsgebiet) – auch Schloss Röttgen ist hier zu finden (dieses ist nicht zugänglich)

Aktuelle Marktdaten: Quadratmeterpreise in Köln-Eil (2025)

Eil liegt preislich im mittleren Porzer Segment. Die große Spannbreite der Preise ergibt sich durch die Nähe zum Naturschutzgebiet und die individuelle Betroffenheit vom Fluglärm.

Eigentumswohnungen (Bestand & Neubau)

• Durchschnittlicher Kaufpreis: ~ 3.660 bis 3.780 €/m²
• Einfache Lagen (Altbestand, Lärmnähe): Ab 2.520 bis 3.200 €/m²
• Gute Lagen (Modernisierter Bestand, Ruhig): Bis zu 4.500 €/m²
• Neubauwohnungen (nach 2015) in Eil erreichen aktuell Höchstpreise von bis zu 5.630 €/m².

Häuser (Einfamilien- und Reihenhäuser)

• Durchschnittlicher Kaufpreis: ~ 4.080 bis 4.215 €/m²
• Reihenhäuser (Bestand 1970er): ~ 450.000 bis 550.000 € (Gesamtpreis)
• Einfamilienhäuser (Ruhige Lagen): Bis zu 650.000 € (Gesamtpreis, je nach Zustand)
• Das Haussegment ist robuster und weniger volatil als der Wohnungsmarkt. Die Lage ist hier der primäre Werttreiber.

Mikro-Lagen-Check: Die 3 Preiszonen unter dem Einfluss der Wahner Heide

Die Preisunterschiede in Eil werden nicht primär durch die Anbindung bestimmt, sondern durch die Nähe zur geschützten Natur und die Betroffenheit vom Flugbetrieb.

Zone 1: Premium-Lagen (Nähe Schloss Röttgen/Königsforst)

Objekte am nördlichen Rand, grenznah zu Rath/Heumar und dem Königsforst. Hier ist die Lärmbelastung am geringsten.

• Merkmale: Hochwertige Einzel- und Doppelhäuser, große Grundstücke, Nähe zu Reitanlagen.
• Nachfrage: Sehr hoch, geringes Angebot. Preise oft 10–20 % über dem Eil-Durchschnitt.

Zone 2: Standard-Wohnlagen (Zwischen Hauptachsen)

Das klassische Eil in den Siedlungen aus den 60er und 70er Jahren, gut angebunden an die Leidenhausener Straße und die Hauptstraße.

• Merkmale: Reihen- und Doppelhäuser, kleinere MFH. Die beste Infrastruktur-Anbindung.
• Nachfrage: Stabil. Der Sanierungszustand entscheidet über den finalen Preis.

Zone 3: Lärmexponierte Lagen (Nähe Grengel/Autobahn)

Siedlungsbereiche, die in der direkten Einflugschneise des Köln/Bonn Airports liegen und daher preissensibler sind.

• Merkmale: Günstigerer Einstiegspreis, hohe Renditen möglich (durch Lärmzuschläge auf die Miete).
• Wichtig: Ausschließlich Objekte mit nachgewiesenen passiven Lärmschutzmaßnahmen kaufen.

Spezial-Expertise: Die zwei größten Risiken in Köln-Eil

Der Wert einer Immobilie in Eil hängt direkt von der juristischen und faktischen Situation in Bezug auf Fluglärm und Naturschutz ab.

Fluglärm: Aktive vs. Passive Lärmschutzmaßnahmen

Eil liegt in der Tag- und Nachtschutzzone I des Flughafens. Unsere Expertise prüft, ob die Immobilie bereits Fördermittel für passive Maßnahmen (Lärmschutzfenster, Lüftung) erhalten hat und ob die Standards noch aktuell sind. Fehlender Lärmschutz führt zu einem deutlichen Preisabschlag von bis zu 15% bei Häusern.

Naturschutzgebiet Wahner Heide: Bauen und Erweitern

Angrenzende Lagen profitieren von der Natur, Bauherren sind jedoch durch die FFH- und Naturschutzauflagen stark eingeschränkt. Das Potenzial für Anbauten, Aufstockungen oder die Teilung von Grundstücken muss im Vorfeld durch eine Bauvoranfrage bei der Stadt Köln gesichert werden, um den Entwicklungswert realistisch zu bewerten.

Architektonische Spezialanalyse: Fokus auf Baustil und Sanierungshebel

Eil ist ein klassischer Vorort. Die Hauptaufgabe bei der Vermarktung älterer Objekte ist der Nachweis des Sanierungs- und Erweiterungspotenzials.

Einfache Reihenhaussiedlungen (1950 – 1970)

Typisch: 100–120 m² Wohnfläche, vollunterkellert, oft mit Garagenhöfen.
Fokus Sanierung: Eine erfolgreiche Vermarktung setzt die Dachaufstockung oder den Ausbau des Dachgeschosses voraus. Dies erhöht die Wohnfläche, oft die begehrteste Eigenschaft für junge Familien.

Mehrfamilienhäuser (MFH) am Ortsrand

Typisch: Drei- bis Vierzimmerwohnungen in Mehrfamilienhäusern mit bis zu vier Geschossen.
Fokus Rendite: Die besten Renditen (4,5 %+) werden erzielt, wenn die Mietverhältnisse stabil und die Instandhaltungsrücklagen gut gefüllt sind. Die Vermietbarkeit ist aufgrund des moderaten Mietspiegels (Ø 12,35 €/m²) sehr hoch.

Neubauprojekte (Leidenhausener Gärten)

Typisch: Moderne EFH/DHH und MFH, die auf ehemaligen Gewerbeflächen oder Nachverdichtungen entstanden.
Fokus Werthaltigkeit: Diese Objekte sind preisstabil. Wir betonen die niedrigen Betriebskosten (KfW-Standard) und die garantierte Bauqualität zur Rechtfertigung des höheren Kaufpreises.

Historische Fakten über Eil

1268 wurde die Ortschaft zum ersten Mal in einer Schriftquelle erwähnt. Damals, im Mittelalter, waren die Bewohner dieses Ortes ungemein arm. Sie waren in der Hauptsache Tagelöhner. Diese Tagelöhner verrichteten auf den Ritterhöfen Leidenhausen sowie Röttgen verschiedene Arbeiten. Seit den Mittelalterjahren war der Ort ein Teil des Amtes Porz. Das Amt Porz war ein Teil des Herzogtums Berg. In der Zeit des 19. Jahrhunderts gab es in Eil keine autonome Pfarrgemeinde. Damals schon war Eil der größte Ort der Bürgermeisterei Heumar. 1903 – 1905 kam es zum Bau des Sankt Michael Gotteshauses.

Der Kirchenbau wurde im neugotischen Baustil erbaut. Der Architekt der Kirche hieß Theodor Kremer. 1917 wurde der Ort dann zur autonomen Pfarrgemeinde erhoben. Es kam zur Zusammenlegung der Bürgermeisterei Heumar sowie der Bürgermeisterei Wahn. Der Ort Eil wurde schließlich der Gemeinde Porz a. R. übergeben. 1951 bekam diese ihre Stadtrechte verliehen. Das Viertel befindet sich an der Grenze von Porz. Dazumal gab es viele freie Flächen in der näheren Umgebung. In den 1960ern erreichte Eil damit große Profite.

Die Freiflächen verkaufte man und es wurde ein weitläufiges Industriegebiet erbaut. Diese Freiflächen wurden zu günstigen Preisen verkauft. Dadurch kam es zur Ansiedlung vieler Firmen aus Köln. Das Unternehmen „Deutz AG“ siedelte sich hier an. Anfang 1970 wurde ein Einkaufscenter erbaut. Es erhielt den Namen „Plaza“. Auch ein Autokino namens „Köln-Eil“ wurde errichtet. Dieses befindet sich neben dem „Plaza“. 1975 kam es zu einer Gebietsreform der Kommunen. Somit wurde Eil, als Bestandteil von Porz, eingemeindet.

Gutshof Leidenhausen

1329 schon wurde der Hof erwähnt. Der Hof war einst ein wasserwehrhafter Sitz von Rittergeschlechtern. Ab dem 14. Jahrhundert wechselte der Hof seine Eigentümer. Diese waren Rittergeschlechter und von Adel. Bis einschließlich 1964 wurde der Hof bewirtschaftet. Sein jetziges Äußeres bekam der Hof weitgehend bis zum 17. Jahrhundert. Freiherr von Hatzfeld gestaltete das Rittergut nach seinen Wünschen.

Auch Freiherr von Weichs war für das Erscheinungsbild verantwortlich. Ein „von MirbachHarff“ veräußerte seinen Gutshofbesitz an Ferdinand Mülhens. Dieser baute das Gut zum Gestüt um. Von 1920 – 1930 baute man Scheunen sowie Ställe dazu. Dies führte zum heutigen Erscheinungsbild des Hofes. Der Hof besitzt viele Torbögen. Köln erwarb das Gut 1963. Der Gutshof wurde zum Erholungsort. Es gibt ein Wildschwein-Wildgehege, wo auch Rotwild vorkommt. Eine Pflegestation kümmert sich um Greifvögel sowie Eulen. So sollten Besucher angelockt werden. „Haus des Waldes“ ist eine Scheune im Ost-Bereich.

Es ist ein Naturmuseum, das 1982 errichtet wurde. Die „Deutsche Wald Schutzgemeinschaft“ ist eine Waldschule. Viele Räumlichkeiten des Naturmuseums werden dafür genutzt. Es finden hier Schulungen statt! Der Name Leidenhausen war früher ein Ortsname. Dessen Besitzer hatte den Namen „Leido“. Dieser Name geht historisch bis ins 7. Jahrhundert zurück! Auch ein Obstmuseum ist auf dem Gutshof vorhanden. Alle interessierten Besucher sind hier willkommen.

Seit 2018 befindet sich hier ein Umweltbildungszentrum. Für Jugendliche, Kinder und Erwachsene sollen Naturerfahrungen vermittelt werden. Zahlreiche Räume des Hofes werden dazu benutzt. Das Weiterbildungsangebot ist hier kostenlos und umfangreich. Es fällt unter den Bereich „Umweltbildung“. Alle Bevölkerungsschichten können am kostenlosen Angebot teilnehmen.

Erholungsgebiet Wahner Heide

Bei der Wahner Heidelandschaft handelt es sich um eine Mittelterrassenlandschaft. Sie beginnt südlich der Sieger Mündung. Ihr Endpunkt ist die nördliche Dhünner Mündung. Die Wahner Heidelandschaft ist Bestandteil der „Bergischen Heideterrasse“. Sie befindet sich im Osten der Stadt Köln. Die Heide ist in etwa 28 km lang! Die gesamte Heideterrasse ist in nordnordwestlicher Richtung ungefähr 177 Quadratkilometer groß.

Die Wahner Heidelandschaft wiederum hat ein Areal von in etwa 47 Quadratkilometern zur Verfügung und steht unter Naturschutz! Der Flughafen „Köln-Bonn“ grenzt auch an die Heide. Hier befinden sich auch mehrere Randortschaften. In der preußischen Epoche nannte man die Heidelandschaft auch gerne „Schießplatz Wahn“. In den beiden Weltkriegen gab es hier einen Truppenübungsplatz. Daneben waren ein Flughafen sowie ein Gefangenenlager vorhanden. In nördlicher Richtung schließt sich der Königsforst, ein weiteres Naturschutzgebiet, an.

1931 bekam die Heide den Status eines Naturschutzgebietes. Bis 2004 war ein Teilstück der Heidelandschaft Truppenübungsplatz! Auch die Preußen nutzten das Gebiet ab 1817 für verschiedene Truppenmanöver des Militärs. Vor Ausbruch des 2. Weltkrieges gab es hier einen Luftwaffen-Fliegerhorst. Das Kasernengebiet wurde 1945 von der „Royal Air Force“ übernommen. Zu der Zeit wurde das „Potsdamer Abkommen“ beschlusskräftig. Die „Royal Air Force“ baute daraufhin einen Flughafen.

Im Jahre 1957 konnte der Airport für die zivile Luftfahrt benutzt werden. Von 1953 – 2004 benutzte das belgische Heer die Wahner Heide für Übungszwecke. Hier gab es auch ein Atomwaffen-Sondermunitionslager! Die Belgier bewachten dieses Lager. Zahlreiche Biotope wurden durch die Heerestruppenübungen stark beschädigt. Mehrere Feuchtgebiete wurden zugeschüttet und auch entwässert. Wegen den Kasernen wurden viele Naturflächen vernichtet. Ab dem Jahre 1967 wurde die Heidelandschaft zum militärischen Sperrgebiet. Daraufhin gab es riesige Protestaktionen der Einwohner.

Ab dem Jahr 1978 kam es daher wieder zu Öffnungen während des Wochenendes. Seit dem Jahre 2004 kann diese Heide wieder jeden Tag besucht werden. Erholungssuchende nutzen dieses Angebot, aber es dürfen nur Wege, die dafür markiert wurden, betreten werden. Die Wege darf man normalerweise nicht verlassen, um dieses Naturschutzgebiet zu schützen. Die ganze Gegend ist hochgefährlich, denn es könnte Munition herumliegen! Die „Bundesanstalt für Immobilienaufgaben“ war der Besitzer der Wahner Heide, bis 2013. Im Sommer von 2013 wurde die Gegend dann Eigentum der „DBU Naturerbe Ges.m.b.H.“. Diese bekam dafür einen Schenkungsvertrag. Die Gesellschaft sollte diese Heidelandschaft für die Kölner und alle Erholungssuchenden sichern. Dafür wurden auch die Militäranlagen rückgebaut.

Das Schlossgut Röttgen

Röttgen bezieht sich im etymologischen Sinne auf „kleine Rodung“. Der Gutshof entstand in der Zeit des 9. bis 13. Jahrhunderts! Damals war der Hof ein Rittersitz und wechselte seine Besitzer im Laufe der Historie. Dabei kam es immer wieder zu Erneuerungen. Im Jahre 1790 wurde das Schloss aber abgerissen. 1866 baute man einen Park. Auch ein Wald wurde angelegt. Um den Park und den Wald wurde eine Mauer gezogen.

Peter Mühlens war ein Fabrikant, der 1909 die Schlossruine kaufte. 1934 errichtete er ein Gestüt. Der Bau wurde im 2. Weltkrieg beschädigt. Bis 1953 war das Gestüt Sitz des Regierungsmilitärs der Briten. Hier kam es zur Unterzeichnung des Deutschlandvertrags. Diesen haben Adenauer und die Besatzer Amerika, Frankreich und England unterfertigt.

Ihr Makler in Köln

Dieser Bericht wurde Ihnen präsentiert von Ihrem Immobilienmakler Köln. Sie suchen eine Kapitalanlage in der Domstadt? Wir beraten Sie bei der Preisfindung im Verkaufsfall. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!

Interessante Artikel

Wenn Sie sich für Immobilien, also ein Haus oder eine Wohnung interessieren, dann sind Sie hier genau richtig. Lesen Sie alles zu den Themen: Immobilienbewertung, Immobilienrendite, dem Energieausweis oder der Mietkaution. Weiterhin informieren wir Sie gerne, über mögliche Kreditarten und den Leverage Effekt. Wir arbeiten auch im Umland von Köln und sind für Sie dort der Immobilienmakler Erftstadt oder Ihr Makler Brühl. Einfach anrufen und kostenlos beraten lassen! Wir schätzen den Wert Ihrer Immobilie für Sie kostenlos!