Der Leverage Effekt

Wer sich mit Immobilien und Geld beschäftigt, der interessiert sich irgendwann auch für andere Anlageklassen. Die nennt man im Fachchinesich auch Assetklassen. Und dann ist man auch ganz schnell bei den Aktien als weitere Anlageform. Was ist besser? Aktien oder Immobilien? Wenn man sich dann weiter mit dem Thema beschäftigt, dann landet man bei dem sogenannten Leverage Effekt.

Unglaublicher Hebeleffekt

Dieser Effekt ist nichts anderes als ein Fremdkapitalhebel, der den Vermögensaufbau deutlich beschleunigt. Er ist meist bei Immobilieninvestitionen zu finden bzw. wird dort genutz. Legt man 10.000 Euro in Immobilien an, dann ist es möglich, eine Eigenkapitalrendite von 48,4% zu erwirtschaften. Und dies nur wegen des Hebels! Der gleiche Anlagebetrag in Aktien bringt jedoch nur 8,34% Eigenkapitalrendite. Wie kann das sein? Ich erkläre es gleich.

Fremdkapitalhebel erklärt

Wieso hat der Leverage Erffekt so große Auswirkungen auf die Rendite? Wenn wir ein Investment machen wollen, dann benötigen wir in der Regel immer sehr viel Eigenkapital. Dieses wird dann "angelegt". Für das Eigenkapital bekommt man dann meist reine Rendite bzw. irgendwelche Erträge und früher gab es dann auch Zinsen. Umso mehr Geld wir einsetzen, umso höher ist der Ertrag. Doch, wir sind nicht alle als Millionäre geboren und haben meist nur eine begrenzte Summe an Eigenkapital zur Verfügung, die wir einsetzen können. Was also tun? Nun, in der Immobilienwelt ist dies kein Problem. Willst Du Dir ein Haus oder ein Wohnung kaufen und verfügst nicht über den gesammten Kaufpreis in bar, dann wirst Du Dir Fremdkapital in Form eines Immobilienkredits leihen. Das ist der Fremdkapitalhebel.

Sinnvoller Kredit

In dieser Form also Immobilienkredit ist dies sehr sinnvoll und Du lässt die Immobilie für Dich arbeiten. Es gibt aber auch Menschen, die Konsumgüter von fremden Kapitalgebern finanzieren lassen (Konsumkredit). Dies ist natürlich nicht wirtschaftlich, da man sich etwas kauft, was man normalerweise nicht bezahlen könnte. Da es keinen Ertrag abwirft, ist es keine Investition, sondern verlorenes Geld. Ein Kredit ist also immer mit Kosten, nämlich den Zinszahlungen verbunden.

Gewinn ausrechnen

Hat man das Fremdkapital in eine Immobilie investiert, die nun Erträge abwirft, so sind diese Zinskosten davon in Abzug zu bringen. Optimal ist es, wenn die Erträge aus den Immobilien größer sind, als die Zinskosten, da sich die Immobilie dann "trägt" bzw. rentabel ist! Ein Beispiel Wir haben Eigenkapital von 20.000 Euro in eine Investition gesteckt und bekommen für ein Jahr einen Ertrag von 10 Prozent, dann machen wir sagenhafte 2000 Euro Gewinn pro Jahr, wenn keine weiteren Kosten vorhanden sind. Jetzt nehmen wir für einen Immobilienkauf einen Kredit bei der Bank in Höhe von 100.000 Euro. Mit der Immobilie machen wir einen Mietertrag von 10 Prozent (nur ein Beispiel) und landen somit also bei 10.000 Eur Ertrag pro Jahr. Wenn die Zinsen bei der Bank nur 5 Prozent sind, dann machen wir also einen Gewinn von 5.000 Euro pro Jahr. Man sieht also, das man mit fremdem Kapital einen guten Gewinn erwirtschaften kann. Das ist dann der sogenannte Fremdkapitalhebel. Und dieses Fremdkapital ist meist viel mehr als unser Eigenkapital und somit können wir damit den Gewinn deutlich steigern.

Ist das eine super Geschäftsidee?

Nun könnte man meinen, dies ist die Lösung zu schnellem Reichtum, jedoch liegt man damit falsch. Dieses Modell hat nämlich auch seine Grenzen, da man bei der Bank nur einen bestimmten Kredit in einer begrenzten Höhe erhalten kann, damit sich die Bank auch sicher sein kann, dass sie das Geld wieder zurück erhält. Es gibt also nicht unbegrenzt Kredit und es werden Sicherheiten verlangt! Daneben gibt es natürlich auch nicht immer die passenden Immobilien. Aufpassen müssen man natürlich auch mit dem Risiko, dass man eingeht. So kann natürlich auch mal etwas passieren, was zu einem Ertragsausfall führen kann. Dann ist die Rendite schnell verschwunden und die Geschichte dreht sich in ein Verlustgeschäft. Jetzt sind Sie enttäuscht und suchen nach weiteren Möglichkeiten mit Ihrem Geld ein kleines Vermögen aufzubauen?

Nun, ganz so einfach ist es eben nicht, sonst hätten wir ja nur Millionäre in Deutschland. Trotzdem zeige ich Ihnen noch andere Möglichkeiten auf.

Mit Sparen zum Erfolg

Sparen ist eine Möglichkeit ein kleines Vermögen aufzubauen. So haben es viele vielleicht noch von ihren Eltern gelernt. Sparen ist sicherlich nicht falsch und kann sogar bei dem Erwerb von einer Immobilie helfen (Sie verfügen dann bereits über Eigenkapital), darf aber auf keinen Fall überwertet werden, da es besonders heutzutage keine Rendite mehr abwirft, sondern eher sogar ins Gegenteil umschlägt.

Die Inflation frisst das Geld auf

Denn wer viel Geld auf dem Konto liegen hat, der zahlt sogar Negativzinsen, das Geld wird also weniger. Wer das Geld einfach nur auf der Bank liegen hat, der macht heute eigentlich alles falsch. Durch das dauerhafte Gelddrucken der Europäischen Zentralbank wird die Geldmenge stetig erhöht. Durch die Erhöhung der Geldmenge wird das vorhandene Geld immer mehr entwertet, verliert also seinen Wert. Dies nennt man dann Inflation. Dieses Phänomen kann man im Moment in allen Ländern und bei allen Zentralbanken sehen. Immer mehr Schulden zwingen die Banken zu einer dauerhaften Steigerung der Geldmenge, was letztlich immer weiter zu einer steigenden Inflation führt. Langfrist gesehen, ist das Geldsystem in seiner jetzigen Form zum scheitern verurteilt und es ist nur eine Frage der Zeit, wann es explodiert. Doch die Zentralbanken arbeiten bereits an einer Lösung bzw. einem Neustart: den digitalen Zentralbankwährungen.

Niemand kann genau sagen, was passieren wird, aber vermutlich wird das Geldsystem einfach auf Null gesetzt und neu gestartet. Bei den Staatsverschuldungen geht es ja gar nicht mehr anders! Sparen ist also in der jetztigen Zeit nicht sinnvoll. Höchstens um einen kleinen Grundstock an Eigenkapital vorzuweisen.

Aktien als Investment

Wer sich mit Geld und Gewinn beschäftigt, der wird zwangsläufig mit Immobilien und Aktien in Kontakt kommen. Aktien sind eine weitere Möglichkeit ein Vermögen aufzubauen, haben aber auch ein größeres Maß an Risiko. Mit Aktien kann man oft keine feste Rendite erwarten und ist sehr vom Wertzuwachs abhängig.

Aktien

Wobei es natürlich auch Aktien gibt, die regelmäßig eine Dividende abwerfen, welche ebenfalls als Rendite zählt. Geht es der Aktienfirma aber in einem Jahr nicht so gut, dann wird sie die Dividende wohlmöglich kürzen oder sogar weglassen! Die meisten Aktien zahlen gar keine Dividende. Aktien sind im Prinzip eine Welt für sich und den Gewinn macht man (wie immer) im günstigen Einkauf der Aktie. Das ganze Investment sollte man auf lange Sicht betrachten und so wird es auch meit in den Wirtschaftsmedien erklärt. Wer vor 10 Jahren sein Kapital in Aktien aus dem DAX investiert hat, da könnte einen guten Gewinn erwirtschaft haben. Aber nur, wer es nicht vor kurzem noch in die Wirecard Aktien umgeschichtet hat, denn der hat seinen ganzen Gewinn verloren! Ebenso kann so etwas auf den anderen,internationalen Börsen passieren. Sie sehen also, dass es hier keinen garantierten, sicheren Gewinn gibt und die Aktienkurse letztlich sehr stark von den Gefühlen und Ängsten der anderen Marktteilnehmer abhängig ist und natürlich von dem wirtschaftlichen Erfolg der Aktienfirma. Gerät diese nämlich (auch unverschuldet) in einer wirtschaftliche Schieflage und geht Pleite (zum Beispiel der Autoverleiher Hertz aus den USA, wegen der Corona Krise), dann ist der Gewinn schnell mal ein Verlust, wenn man nicht schnell reagiert hat. Wer in Aktien inverstiert, der muss das große Ganze sehen, aber auch die Branchen und natürlich die Firma im Blick haben. Alles was auf der Welt passiert, wirkt sich auf die Unternehmen und ihre Gewinne aus. Manchmal führt ein Umstand auch zum Totalschaden.

Vermögen mit Immobilien aufbauen

Wir haben am Anfang bereits gelernt, dass Immobilien auch mit Fremdkapital (dem Bankkredit bzw. dem Immobilienkredit) gekauft werden können. Dies geschieht meistens so, da nur wenige Menschen eine Immobilie tatsächlich bar bezahlen können. Immobilien erzeugen meist einen Ertrag, da sie in der Regel vermietet werden. Doch selbst in der Eigennutzung können sich Immobilien immer lohnen, da man mit der Kreditrate ja sein Eigentum auf raten bezahlt, sein Vermögen also stetig steigert. Wenn Immobilien eine Miete erzeugen, dann kann man die Kraft des Leverage Effekts eindrucksvoll beobachten. Haben wir also eine Wohnung für 100.000 Euro gekauft und erwirtschaften eine Mietrendite von 8 Prozent, dann kommt es zu einem interessanten Phänomen. Nach Abzug von Zinskosten und Hausgeld (welches wir nicht auf den Mieter umlegen können) liegen wir bei einer Rendite von fast 5 Prozent. Bei dieser Inverstition haben wir 10.000 Euro Eigenkapital angelegt und bekommen aber jetzt eine Eigenkapitalrendite von 5 Prozent auf die 100.000 Euro! Also den gehebelten Betrag! 5 Prozent von 100.000 Euro sind natürlich besser als 5 Prozent von nur 10.000 Euro.

Wir erhalten jetzt also jedes Jahr einen Mietertrag von 5.000 Euro! Mit dem Eigenkapital von 10.000 Euro könnten wir die Kaufnebenkosten bezahlt haben, wenn die Bank einer 100 Prozent Finanzierung zugestimmt hat. Die Inflation arbeitet für uns Nun kommt es noch zu einem weiteren positiven Effekt. Durch die Inflation wird unsere Immobilie in der Regel immer mehr wert. Unser Investment wird also immer attraktiver bzw. wertvoller. Als weiterer positiver Effekt der Inflation ist zu nennen, dass unsere Schulden ja auch immer weniger wert sind. Und wir sparen unsere Schulden ab bzw. lassen sie uns bestenfalls von den Mietern bezahlen!

Kann man auch Vermögen mit P2P aufbauen?

Was ist P2P? Beim sogenannten Peer-to-Peer-Lending leiht man Geld an andere Privatleute. Du wirst also selbst zur Bank! Wie geht das? Nun, es gibt diverse Plattformen im Internet, auf denen man sich registrieren kann und dort sein Geld verleihen kann. Das Geld geht meist ins Ausland in finanzschwache Länder und Kreditnehmer.

Das Risiko ist also sehr hoch, einen Kreditausfall zu erleiden. Aus diesem Grunde sind die möglich Verleihzinsen auch sehr hoch! Es können Zinsen in Höhe von 9 bis 21 Prozent erwirtschaftet werden. Das hört sich gigantisch an. Kann man hier auch mit einem Leverage Effekt arbeiten? Nun, in der Tat ist dies möglich. Leiht man sich Geld bei einer normalen inländischen Bank für 4 Prozent und verleiht es dann zu 14 Prozent weiter, so sind die 10 Prozent Differenz dann der Zinsgewinn! Aber das Geschäft ist eben sehr risikoreich, da Kredite auch ausfallen können. Diese Anlageform (wenn man das überhaupt Anlage nennen kann) ist also sehr risikoreich und ich persönlich rate davon ab.

Der Leverage Effekt

Mit dem oben dargestellten Leverage Effekt, kann man sein Vermögen deutlich schneller vergrößern. Er ist unverzichtbar für einen schnellen Vermögensaufbau. Der Kauf von Immobilien erfolgt meist über bzw. mit Fremdkapital, sodass diese Anlageform sicherlich der Klassiker in Hinblick auf den Leverage Effekt ist. Doch was viele nicht wissen: Auch Aktien werden oft mit Fremdkapital gekauft und gehandelt. Doch hier ist das Risiko natürlich auch sehr hoch, wenn der Aktienkurs bei Rückzahlungsverpflichtung deutlich niedriger ist, als beim Kauftag der Aktie. Dann müsste man wohlmöglich mit Verlust verkaufen, wenn man noch nicht genug Rendite erwirtschaftet hat! Unser Fazit Als Immobilienmakler empfehlen wir Ihnen natürlich zum Immobilienkauf. Wer sich die Kaufpreisentwicklung der letzen 20 Jahre angesehen hat, der wird feststellen, dass man eigentlich nicht viel falsch machen kann!

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