Die Mietkaution erklärt

Jeder der vermieten möchte, der muss sich irgendwann auch mit dem Thema Mietkaution beschäftigen. Was ist das genau, wofür ist es und wo wird diese Kaution verwahrt? Nun, bei der Mietkaution handelt es sich eigentlich um nichts anderes, als eine Risikorücklage für den Vermieter.

Er hat diesen vereinbarten Betrag, als Sicherheit für Mietausfälle, Mietschäden oder Nebenkostennachzahlungen. Ein möglicher finanzieller Schaden soll so also von dem Mieter abgewendet werden. Zu den Mietschäden gehören dann eben Schäden, die der Mieter in der Wohnung verursacht hat. Die rechtliche Grundlage ist der Paragraph 551 im Bürgerlichen Gesetzbuch. Die genaue Bezeichnung dort ist die Mietsicherheit.

Arten der Mietkaution

Eine Kaution kann auf viele Arten hinterlegt werden. Es gibt die Mietkautionsversicherung, eine Bürgschaft durch eine Bank, ein Kautionssparbuch oder die Barkaution, die der Vermieter verwaltet. Diese ist zu empfehlen.

Wie hoch ist die Kaution?

Es gibt zu diesem Thema eine gesetzliche Regelung. So darf die Mietkaution nur maximal drei Monatskaltmieten betragen. Die Summe ist also gedeckelt. Dies gilt auch für "warm" vermietete Wohnungen. Sofern der Vermieter mehr als die maximale Summe eingefordert hat, so hat der Mieter sogar ein Anspruch auf Korrektur und Rückzahlung der zu viel gezahlten Beträge. Dies gilt sogar für Fälle, wo die Monatsmiete nachträglich noch erhöht wird. Diese Änderung hat keine Auswirkungen mehr auf die erstmalig vereinbarte Mietsicherheit! Sollte etwas anderes im Mietvertrag vereinbart worden sein, so ist es unwirksam.

Wann ist die Mietkaution fällig?

Wir empfehlen eine Übergabe mit Beginn des Mietverhältnisses, ja sogar schon vor Übergabe der Immobilie. Der Stichtag für die Übergabe ist also immer - spätestens - der Mietbeginn. Rein rechtlich gesehen, darf man aber wohl eine Barkaution oder eine Kaution, welche überwiesen wird, auch in Raten überweisen. Es können zum Beispiel drei Raten für die Zahlung der Kaution vereinbart werden, wobei die erste Rate auf jeden Fall vor dem Mietbeginn vorhanden sein muss.

Was passiert bei einer Kündigung mit der Kaution?

Nach dem Ende des Mietverhältnisses, muss der Vermieter dem Mieter die Kaution natürlich zurück zahlen. Früher, als es noch ein Sparbuch mit Zinsen gab, da mussten sogar die Zinsen überwiesen werden. Ist es aber nun im Mietverhältnis zu einem Schaden oder einer Forderung gekommen, so kann der Vermieter die Kaution bis zur abschließenden Klärung zurückhalten. Dies natürlich immer im anteiligen Verhältnis zur Forderung. Geht es also um einen Schaden oder eine Forderung in Höhe von ca. 600 Euro, so können auch nur diese zurückgehalten werden. Forderungen sind auch noch mögliche Kosten durch notwendige Reparaturen, fehlende Mietzahlungen oder die noch zu erwartende Hausgeldabrechnung durch den Hausverwalter.

Dauer der Einbehaltung

Der Vermieter hat 12 Wochen Zeit, die Forderungen und möglichen Nachzahlungen aus dem Mietverhältnis zu prüfen und solange die Mietkaution einzubehalten.

Lediglich solche Forderungen, die an andere Parteien und deren Zeitvorgaben (Hausverwalter, Abrechnung Hausgeld) geknüpft sind, haben eine längere Bestandskraft. Hier kann der Vermieter noch viel länger die Kaution einbehalten. Laut dem Paragraphen 195 aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch, verjährt der sogenannte Rückzahlungsanspruch des Mieters auf seine Kaution nach drei Jahren. Der Vermieter muss die Kaution dann nicht mehr zurückzahlen!

Was passiert bei einem Eigentümerwechsel?

Sofern die Immobilie verkauft wird, so wechselt die Kaution natürlich auf den neuen Eigentümer über. Das bedeutet, der alte Vermieter und Eigentümer übergibt die Kaution dem neuen Vermieter bzw. Eigentümer. Dies ist der Regelfall in der Praxis. Rein rechtlich gesehen, müsste der Mieter eigentlich gefragt werden, on die Kaution an den neuen Eigentümer übergeben werden darf.

Was passiert bei einer Zwangsversteigerung?

Manchmal kommt es auch vor, dass eine Immobilie bei einer Zwangsversteigerung den Eigentümer wechselt. Was passiert dann mit der Kaution? Nun, der Fall einer Zwangsversteigerung ist ja deshalb eingetreten, weil der Eigentümer vermutlich nicht mehr zahlungsfähig ist. Wahrscheinlich ist auch die Mietkaution in der Insolvenz untergegangen. Sie ist also weg! Und was macht man, wenn man solch eine Immobilie in der Zwangsversteigerung gekauft hat und keine Kaution erhalten hat? Muss man die dann trotzdem dem Mieter wieder erstatten, wenn das Mietverhältnis aufgelöst wird? Gottseidank lautet die Antwort in diesem Falle einfach nein! Denn der Mieter muss sich seine Kaution beim Zwangsverwalter einfordern. Der Mieter wird bei einem Insolvenzverfahren ja über die finanzielle Schieflage des Vermieters informiert. Laut dem Paragraphen 152 des ZVG muss der Zwangsverwalter die Pflichten des Vermieters erfüllen. Darunter fällt dann auch die Bearbeitung eines möglichen Kautionsanspruchs. Wenn nun eine Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben worden ist, kann der neue Eigentümer sogar auf eine nochmalige Kautionszahlung durch den Mieter bestehen. Nur so kann er ja schließlich auch seiner Risikominimierung nachkommen.

Die gesetzliche Vorgabe

Gibt es eigentlich eine gesetzliche Vorgabe, einen Paragraphen, der die Zahlung einer Mietkaution vorschreibt? Die Antwort ist so erstaunlich, wie auch knapp: Nein! Bei dieser Geschichte handelt es sich also nur um eine übliche Mietvereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter. Die Gewerbliche Vermietung Bei der gewerblichen Vermietung gibt es keine gesetzliche Vorgabe, über die maximale Höhe der Mietkaution. Schließlich handeln hier Kaufleute, die nicht besonders geschützt werden müssen. In dieser Konstellation sind alle Vertragsangelegenheiten frei verhandelbar. Welche Formen der Mietkaution Der Paragraph 151 des Bürgerlichen Gesetzbuches erlaubt es beiden Parteien auch eine andere Form der Anlage der Mietkaution zu vereinbaren. Hier zeigen wir Ihnen kurz, welche dies sein können.

Mietkautionskonto

Wird die Kaution bar hinterlegt, so wird oft ein sogenanntes Treuhandkonto angelegt. Hat der Vermieter das Geld also vom Mieter erhalten, so legt er ein Konto auf den Namen des Mieters an. Diese Treuhandkonten verbleiben dann solange, wie das Mietverhältnis besteht. Damals, als es noch Zinsen gab, bekam der Mieter die Kaution plus Zinsen zurück, sofern es keine Forderungen gegenüber den Mieter gibt bzw. gab. Lediglich haben diese Konten sehr hohe Gebühren.

Ein Mietkautionssparbuch

Früher hat man auch oft ein Mietkautionssparbuch eingerichtet. Dies hat dann der Mieter selbst eingerichtet. Auf seinen eigenen Namen. Auf dieses Sparbuch wird auch der Vermieter eingetragen und kann dann dort im Falle einer Forderung einen Anspruch geltend machen. Insofern wird das Sparbuch bzw. das Konto also verpfändet.

Eine Bürgschaftserklärung

Man kann auch einen Bürgen für die Mietkaution einsetzen. Dieser bürgt dann also, für einen möglichen Ausfall oder einen möglichen Schaden. Oft wird dies bei jüngeren Mietern gemacht, wo dann die Eltern für das Mietverhältnis bürgen.

Eine Mietkautionsversicherung

Hier bürgt keine Einzelperson für das Mietverhältnis, sodern eine Versicherung. Es handelt sich also um eine Ausfallversicherung, die dann von einem Versicherungsunternehmen bereitgestellt wird.

Ein Mietkautionsdepot

Man kann auch ein Mietkautionsdepot anlegen. Wenn Mieter und Vermieter dies wollen, dann kann das, was eigentlich nichts anderes als ein Fond ist, angelegt werden. Man unterliegt der Illusion, dass durch die Mischung diverser Aktien ein großer Verlust bzw. größere Schwankungen vermieden werden können. Was passiert aber, bei einem größeren Aktiencrash oder bei einer stark negativen Entwicklung bei einer bestimmten Branche, in der der Fond gut investiert ist? Dann ist die Kaution futsch!

Ein Bausparvertrag

Sicherlich sehr ungewöhnlich, aber auch möglich ist der Einsatz eines Bausparvertrages als sogenannte Mietsicherheit. Dieses Unterfangen ist jedoch kompliziert in der Gestaltung und der Umsetzung. Es muss ja die Möglichkeit bestehen, auf den Bausparvertrag bzw. auf einen Teil des Geldes zuzugreifen.

Eine Tagesanleihe

Der Mieter kauft ein Schuldbuchkonto und dieses wird an den Vermieter verpfändet. Er legt es auf seinen eigenen Namen an.

Die Bankaval, die Mietaval

Bei dieser Variante handelt es sich um eine Bankenbürgschaft. Man nennt dies Mietaval oder Bankaval. Im Prinzip ist dies eine Mietkautionsversicherung. Nur, dass man hier keine Versicherung als Vertragspartner hat, sondern eine Bank. Der Mieter ist hierbei zwingend Kunde der Bank und darf sich über hohe Gebühren und manchmal sogar über eine Einlageforderung freuen.

Wann darf der Vermieter auf die Kaution zugreifen?

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass der Vermieter, während des laufenden Mietverhältnisses, keinen Zugriff auf die Kaution haben darf.

Kaution mit Wertverlust

Hat der Mieter die Kaution in einer Fond oder anderer Anlageform hinterlegt, welche stark an Wert verloren hat, dann hat der Vermieter einen direkten Anspruch auf Nachzahlung in Höhe des Wertverlustes. Das Risiko des Wertverlustes trägt also immer der Mieter.

Kaution als Mietersatz

Eine Mietkaution kann durch den Mieter nicht als Ersatz für die Miete gesehen werden. Die Kaution kann also nicht als Mietersatz angesehen werden und deshalb darf der Vermieter dem Mieter direkt kündigen, wenn er mit der Mietzahlung in Verzug gerät. Der Vermieter kann direkt fristlos kündigen! So entschied zum Beispiel das Amtsgericht München (AZ 415 C 31694/11), dass ein Mietrückstand von zwei Monaten direkt und unmittelbar eine fristlose Kündigung ermöglicht.

Kaution auf dem Privatkonto des Vermieters

Sehr häufig wird die Mietkaution auf dem Konto des Vermieters deponiert bzw. hinterlegt. Das Gesetz sagt nun, dass der Vermieter dies strikt von seinem Privatvermögen hinterlegen muss und der Mieter darüber sogar eine Quittung bzw. einen Nachweis verlangen kann. In der Praxis ist dies natürlich sehr oft nicht der Fall. Ebenfalls könnte der Mieter sogar eine Bestätigung über eine Insolvenzsichere Hinterlegung der Mietkaution verlangen. Dies hat der Bundesgerichtshof mit AZ IX ZR 132/06 bestätigt. Kommt der Vermieter diesem Anspruch nicht nach, so könnte der Mieter den Kautionsanspruch tatsächlich verwohnen, jeweils in Höhe der entsprechenden Miete.

Unser Tipp für die Praxis

Alle vorgestellten Varianten sind meist mit viel Papierkrieg und unplanbarem Verhalten der Banken oder Versicherungen gepaart. Wenn man dann einmal als Vermieter eine berechtigte Forderung hat, dann kann man sich schnell einmal als Bittsteller fühlen und bekommt eine ganze Menge an Steinen in den Weg gelegt. Vermeiden Sie dies und akzeptieren Sie einfach nur die Barzahlung der Kaution oder die rechtzeitige Überweisung auf Ihr Konto. Es ist Ihre Immobilie und deshalb sollten Sie auch einfach eine berechtigte Forderung durchsetzen können!

Und jetzt stellen Sie sich einmal vor, es kommt zu einem richtigen Streit mit dem Mieter und Sie wollen bzw. müssen eine berechtigte Forderung durchsetzen. Meinen Sie wirklich der Mieter würde dies in einer solchen Situation unterstützen? Meinen Sie wirklich, die Eltern zahlen Ihnen das Geld im Rahmen der Bürgschaft wirklich freiwillig? Nein! Banken oder Versicherungen blockieren Konto bzw. wollen einfach kein Geld auszahlen und Sie stehen da mit Ihrem Schaden bzw. der Forderung.

Vorteile der Mietkaution auf dem eigenen Konto

Das Geld liegt erst einmal auf Ihrem Konto und erhöht Ihr Eigenkapital, ob es gar nicht Ihr Geld ist. Trotzdem liegt es auf Ihren Namen auf Ihrem Konto und wird das Herz jeden Bankers höher schlagen lassen, wenn Sie einmal einen Kredit benötigen. Sie müssen im ja nicht sagen, dass es sich bei dem Betrag um eine Mietkaution handelt. Wir empfehlen also ausdrücklich die Barzahlung bzw. die Überweisung der Mietkaution auf Ihr eigenes Konto.

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