Auf geht’s ins Viertel Mauenheim mit WEIHOFEN Immobilien

Das Kunibert-Stift spielte einst entscheidende Rolle! Der Stadtteil Mauenheim ist der kleinste von Köln! Das Viertel besitzt nur ein Areal von einem halben Quadratkilometer Fläche! Mauenheim liegt im linksrheinischen Köln und hat in etwa 5600 Bewohner. Politisch ist es zum Nippes Bezirk gehörig. Mauenheim befindet sich zwischen Mauenheimer Gürtel, Nordfriedhof sowie Neusser Straße. Die Grenzlinien werden gezogen von:

• Weidenpesch ist die Nord- und die Ostgrenze
• Nippes ist die südliche Grenzlinie zum Viertel
• Bilderstöckchen heißt die westliche Trennlinie, zusammen mit der Bahnlinie Köln – Neuss - Krefeld

Immobilienpreise und Marktentwicklung

Der Immobilienmarkt in Köln Mauenheim zeigt sich in den vergangenen Jahren dynamisch und zugleich stabil im Aufwärtstrend. Eigentumswohnungen sind aktuell im Bereich von 4.200 bis 5.300 Euro pro Quadratmeter zu finden, wobei neuwertige oder umfassend sanierte Objekte Spitzenwerte von bis zu 6.000 Euro pro Quadratmeter erreichen können. Einfamilienhäuser, die den Stadtteil stark prägen, beginnen preislich meist bei rund 580.000 Euro für kleinere Reihenhäuser und bewegen sich für frei stehende Objekte schnell im Bereich von 750.000 bis 1,1 Millionen Euro. Mietwohnungen sind weiterhin gefragt und bewegen sich in einer Spanne von 11,50 bis 14,50 Euro pro Quadratmeter, wobei Neubauten und modernisierte Wohnungen häufig über 15 Euro pro Quadratmeter erzielen können. Diese Preisstruktur macht Mauenheim für Familien, junge Paare und zunehmend auch für Kapitalanleger attraktiv, die im nahen Umfeld von Nippes und der Kölner Innenstadt investieren möchten.

Bauprojekte und Modernisierungen

In Mauenheim wird derzeit verstärkt in Neubauten und Modernisierungsmaßnahmen investiert, da die Nachfrage nach zeitgemäßem und energieeffizientem Wohnraum kontinuierlich steigt. Besonders kleinere Neubauprojekte mit 10 bis 20 Wohneinheiten sind im Fokus, die oftmals in Form von Eigentumswohnungen umgesetzt werden. Kaufpreise für Neubauwohnungen bewegen sich inzwischen zwischen 5.400 und 6.200 Euro pro Quadratmeter, was für viele Käufer aufgrund der Nähe zur Innenstadt ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis darstellt. Neben Neubauten spielt die Sanierung von Bestandsimmobilien eine große Rolle. Zahlreiche Häuser aus den 1950er- und 1960er-Jahren werden umfassend modernisiert, insbesondere in Hinblick auf energetische Standards. Der Einsatz von Wärmepumpen, Dachbegrünungen und Photovoltaikanlagen gewinnt dabei zunehmend an Bedeutung und steigert nicht nur die Wohnqualität, sondern auch den Marktwert der Immobilien.

Nachfrage und Käufergruppen

Die Nachfrage nach Immobilien in Köln Mauenheim kommt aus einem breit gefächerten Käufersegment. Familien mit Kindern schätzen das ruhige Wohnumfeld, gleichzeitig steigt die Zahl an Berufspendlern und jungen Paaren, die die Nähe zur Innenstadt, aber auch das vergleichsweise ruhigere Wohnen außerhalb der Kernstadt bevorzugen. Käufer von Eigentumswohnungen investieren durchschnittlich zwischen 280.000 und 450.000 Euro, während freistehende Einfamilienhäuser häufig zwischen 800.000 und 1 Million Euro gehandelt werden. Kapitalanleger sehen in Mauenheim eine interessante Option, da die Mieten im Vergleich zur Investitionshöhe noch ein gesundes Verhältnis ermöglichen. Renditen bewegen sich im Bereich von 3,2 bis 3,8 Prozent, was angesichts der Wertsteigerungschancen solide erscheint. Hinzu kommt, dass sich auch internationale Käufergruppen verstärkt für diesen Stadtteil interessieren, insbesondere wenn sie auf der Suche nach mittel- bis langfristig sicheren Investments in Köln sind.

Zukunftsaussichten und Stadtteilentwicklung

Für die kommenden Jahre zeichnet sich eine kontinuierliche Weiterentwicklung des Immobilienmarktes in Mauenheim ab. Durch die geplanten Bauprojekte im Umfeld von Nippes und die zunehmende Nachfrage nach energieeffizientem Wohnraum wird erwartet, dass die Kaufpreise weiter steigen. Prognosen gehen von einem jährlichen Anstieg von etwa 4 bis 6 Prozent aus, sodass bis 2027 durchschnittliche Quadratmeterpreise von über 6.000 Euro realistisch erscheinen. Neubauprojekte werden zunehmend auf Nachhaltigkeit und moderne Architektur ausgerichtet, wodurch Mauenheim langfristig auch für zahlungskräftigere Käufergruppen noch attraktiver werden dürfte. Parallel dazu setzen Investoren und private Eigentümer verstärkt auf Sanierungen von Bestandsobjekten, wodurch der Stadtteil ein moderneres und zugleich wohnlicheres Gesamtbild erhält. Insgesamt lässt sich bereits heute feststellen, dass Köln Mauenheim in Bezug auf Immobilien eine stabile und zukunftsträchtige Entwicklung zeigt, die sowohl Eigennutzer als auch Anleger überzeugt.

Mikro-Lagen-Analyse: Nordfriedhof als "Grüne Lunge"

Die Preisdynamik wird stark von der Distanz zum Friedhofspark und der klaren städtebaulichen Abgrenzung zur Schnellstraße bestimmt.

Zone 1: Nähe Nordfriedhof und Nippes

Lage: Die höchste Wohnqualität. Hier profitieren Immobilien von der Nähe zum Nippeser Geschehen und der Ruhe des Nordfriedhofs.
Prämie: Die ruhigen Siedlungsstraßen mit wenig Durchgangsverkehr sichern die höchsten Hauspreise des Stadtteils (im 1 Mio. € Segment).

Zone 2: Nähe Autobahn A57 / Bilderstöckchen

Lage: Die westlichen Randlagen bieten die beste Anbindung an die A57. Hier sind die Preise durch die Nähe zum Verkehr tendenziell geringer.
Fokus: Ideal für Kapitalanleger. Die im Text genannten Renditen von 3,2 bis 3,8 % sind hier am besten zu realisieren.

Architektonische Typologie: Die Veedels-Siedlung der 50er

Mauenheim wird fast vollständig durch geschlossene, homogene Wohnsiedlungen der Nachkriegszeit charakterisiert, die den besonderen Veedels-Charme ausmachen.

Reihenhaus-Dominanz

Bestand: Die Mehrzahl der Häuser sind Reihenhäuser mit kleinem Garten, die ideal für junge Familien sind und den Markt definieren.
Potenzial: Viele dieser Objekte bieten Aufstockungs- und Erweiterungspotenzial, was den Wert im Segment von 580.000 bis 750.000 € stabilisiert.

Gepflegte Mehrfamilienhäuser

Struktur: Die Geschosswohnungsbauten sind meist niedriger (2-3 Etagen) und gut in die Siedlungsstruktur integriert, oft von Genossenschaften verwaltet.
Markt: Dies sichert eine stabile Mieterbasis und die Qualität des Wohnumfelds, was eine starke Prämie für Eigentumswohnungen zur Folge hat.

Verkehrsanalyse: Die Rolle der KVB-Linie 5

Die Anbindung an die wichtige Nord-Süd-Achse der KVB und die schnelle Erreichbarkeit der A57 machen Mauenheim ideal für Pendler.

KVB-Linie 5 und Innere Kanalstraße

Vorteil: Die Linie 5 bietet eine schnelle Verbindung zur City, zum Neumarkt und zum Hauptbahnhof.
Wirkung: Die gute Erreichbarkeit der Innenstadt ist der zentrale Faktor, der die Kaufpreise im oberen Kölner Mittelfeld hält.

Autobahn A57

Anbindung: Direkte Nähe zur Auffahrt zur A57 (Kreuz Köln-Nord). Ideal für Pendler in Richtung Düsseldorf, Neuss und Ruhrgebiet.
Konsequenz: Dies stärkt die Nachfrage von Eigennutzern, die Wert auf eine Mischung aus ruhigem Wohnen und Mobilität legen.

Kapitalanlage-Check: Nischenmarkt mit Veedels-Prämie

Mauenheim bietet Investoren eine gute Balance aus stabiler Rendite und starkem Wertsteigerungspotenzial durch seine Exklusivität.

Die Exklusivität der Siedlung

Angebot: Da Mauenheim flächenmäßig sehr begrenzt ist, gibt es kaum Bauland. Das bestehende Angebot ist dadurch geschützt und sehr wertstabil.
Effekt: Die hohe Identifikation der Bewohner (Veedels-Charme) sorgt für geringe Fluktuation und somit für stabiles Mietniveau.

Investment in Sanierung

Strategie: Aufgrund des Alters vieler Siedlungen bieten sich Investitionen in sanierungsbedürftige Mehrfamilienhäuser an.
Fazit: Durch energetische Modernisierung und Aufwertung lässt sich die Rendite signifikant steigern und die Wertentwicklung der Immobilie optimieren.

Bodenrichtwerte für Wohnbauland im Stadtteil Köln-Mauenheim (€/m²)

Mauenheim im Stadtbezirk Nippes zeichnet sich durch eine ruhige, zentrumsnahe Wohnlage aus und weist stabile, überdurchschnittliche Grundstückswerte auf.

Stichtag	Durchschnittlicher Bodenrichtwert (Erschlossen)	Bandbreite der Richtwerte (ca.)
Prognose/Daten für Stichtag 01.01.2025*	ca. 1.177 €/m² bis 1.228 €/m²	MIN 870 € / MAX 1.240 €
Vorjahreswert (Stichtag 01.01.2024)	(ca 1.381 €/m² abgeleitet)**

Hintergrundinformationen zu Köln-Mauenheim:

• Der durchschnittliche Bodenrichtwert für Mauenheim liegt in den aktuellen Prognosen für 2025 bei etwa 1.177 €/m² bis 1.228 €/m² für erschlossenes Wohnbauland.
• Mauenheim verzeichnete im Rahmen des Bezirks Nippes eine signifikante Korrektur des Bodenrichtwerts von ca. 14,8 % im Vergleich zum Vorjahr, was typisch für den aktuellen Kölner Grundstücksmarkt ist.
• Mauenheim liegt von den Werten her tendenziell über dem Durchschnitt des Bezirks Nippes und knapp hinter Riehl in der Rangfolge der teuersten Ortsteile im Bezirk.
• Die engere Bandbreite der Richtwerte (MIN 870 € / MAX 1.240 €) deutet auf eine relativ homogene Wohnstruktur hin, in der die Preisunterschiede geringer ausfallen als in z.B. größeren, heterogeneren Stadtteilen.

*Die angegebenen Durchschnittswerte (Datenbasis von Immobiliendienstleistern) sind als Richtwerte und Prognosen zu verstehen. Die offiziellen, rechtsverbindlichen Werte werden vom Gutachterausschuss veröffentlicht. Die Werte können sich je nach Mikro-Lage, Grundstücksgröße und Bebauungsart stark unterscheiden.
**Die aktuellen Werte des Gutachterausschusses zeigen stadtweit Rückgänge der Bodenrichtwerte, insbesondere für Bauland für den individuellen Wohnungsbau.

Aktueller Bericht zu Immobilien-Bauprojekten in Köln-Mauenheim – Stand November 2025

Maklerfazit: Mauenheims Bauprojekte im November 2025 betonen Erhalt und sanften Ausbau, mit über 150 neuen Einheiten. Der Stadtteil bleibt ein ruhiges Juwel in Nippes. Für Updates: Die genannten Links oder die Stadt Köln konsultieren.

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Historische Fakten über Mauenheim

1199 wurde der Rodzehnt als Abgabe implementiert. Dieser galt für eine gerodete Fläche. Dieser Zehnt wurde von Adolf I., einem Erzbischof, als Schenkung dem Kunibert-Stift übergeben. Dies war eine erste Erwähnung in einer Urkunde, Mauenheim betreffend. Die St.-Kunibert Stiftsherren bekamen so die „Mauenheimer Herrlichkeit“ geschenkt. Die „Herrlichkeit Mauenheim“ umfasste das Areal vom heutigen Nippes, Mauenheim und Bilderstöckchen. Im Mittelalter war unter „Herrlichkeit“ Land gemeint, welches von einem „Freien Herrn“ verwaltet wurde. 1223 wurden Philipp und Petrissa Vetscholder, Eheleute, Pächter von einigen Grundstücken im Ort Mauenheim.

1237 kam es zum Bau des Johanniterhofes. Dieser wurde auf einer Fläche von 4 Mansen, 30 Morgen, gebaut. In einer Urkunde kam es damals zur Erwähnung eines Hofes Mauenheim. 1377 gab es eine Genehmigung für die Johanniter. Sie konnten ihr Gehöft gegen den „Zidderwald“ eintauschen. Der Johanniter-Hof hatte 3 Hufen an Ackerfläche. Bis zur Unterzeichnung des Vertrages wurde Ludolf von Mauenheim Verwalter des Hofs. 1423 wurde vom St. Kunibert Stift der Hof verpachtet. Neue Pächter wurden die Eheleute Aleydis und Arnold. Die Pacht wurde auf 12 Jahre vereinbart, zu 58 Malter.

Im Laufe der Jahrhunderte bekam Mauenheim verschiedene Namensschreibweisen. Mowinheym wurde es im Mittelalter geschrieben und auch Mouenheym. 1481 kam es zur Schreibweise Mauvenheim. Mowinheym lag im Mittelalter um die Gocher Straße herum. Auch die Mauenheimer Straße sowie der Niehler Kirchweg lagen unweit des Ortes. Abraham Hogenberg ließ im Jahr 1609 eine Karte, genannt Schweidkarte, drucken. Auf dieser sieht man Maurhem sowie Nippes. 1798 wurde die Mauenheimer Herrlichkeit beendet. Die Französische Revolution veränderte auch in Deutschland die administrativen Zustände. Mauenheim kam zur Mairie Longerich. Im Jahre 1866 und nach dem Wiener Kongress, wurde die Bürgermeisterei geteilt. Es entstanden die Gemeinden Longerich sowie Nippes.

Zur Gemeinde Nippes kamen Mauenheim und Riehl dazu. Merheim, Volkhoven sowie Niehl wurden der Gemeinde Longerich zugewiesen. 1888 kam Mauenheim zu Köln. 1919 wurden im Norden Nippes Neubauten errichtet. Damals kam es im Zuge dessen zur Trennung dieser Neubauten vom Bereich Nippes. Durch die Abtrennung wurde der Ort wieder Mauenheim genannt. Auf der linksrheinischen Seite entstand dann ein Bereich von Merheim. Auch mehrere unbewohnte Flächen Nippes und unbesiedelte Teile von Longerich kamen daraufhin zum Bezirk Mauenheim.

In den ersten Monaten von 1896 kam es zu Arrondierungen, um den Nordfriedhof anzulegen. Letztendlich wurde der Friedhof in einer stillgelegten Kiesgrube angelegt. Die Eröffnung des Friedhofs fand 1896 statt. Die Anfangsjahre nach 1900 wurden für Neubauten in der Nähe des Nordfriedhofs genutzt. Ganze 676 Wohnungen wurden 1919 – 1928 erbaut. Auch Sozialbauten sowie zahlreiche Geschäftsbauten wurden errichtet. Diese Bauten wurden schließlich zur „Nibelungensiedlung“. Die GAG Immobilien war der Bauträger dieser Siedlung. Dieses Unternehmen wurde 1913 gegründet. GAG Immobilien erbaute mit der Firma Riphahn von 1922/24 eine Siedlung namens „Grüner Hof“. Die Wohnsiedlung war eine neue Art des Bauens. Sie wurde um einen Park gruppiert. Vorbilder dieses Baustils kamen aus England sowie den Niederlanden. Von 1995 – 2000 wurde diese Siedlung renoviert.

Bis 1665 stand im Ort Mauenheim die Sankt Quirinus Kirche. Ein Feuer zerstörte die Kirche schwer und sie wurde abgerissen. Das heutige Gotteshaus steht circa 700 Meter vom damaligen Standort der Kirche entfernt.

Infrastrukturelles im Viertel Mauenheim

In Mauenheim gibt es Buslinien und Stadtbahnlinien. Somit ist der Ort sehr gut an die Öffentlichen Verkehrslinien angebunden. Des Weiteren gibt es im Viertel viele Vereine. Die Katholische Kirche in Mauenheim heißt Quirinus-Salvator-Kirche. Es gibt hier in regelmäßigen Abständen Gottesdienste. Dieses Viertel hat noch vielfach einen charmanten Dorfcharakter. In Mauenheim lebt es sich nahe dem Zentrum, jedoch auch ruhig. Die Einwohner des Viertels wissen dies zu schätzen. Daher steigt in Mauenheim der Bevölkerungsanteil.

„Grüner Hof“ Siedlung

Die „Grüner Hof“ Siedlung ist ein riesiger Wohnkomplex. Hier sind mehr als 700 Wohnungen vorhanden. Der Erbauer der Siedlung hieß Wilhelm Riphahn. Diese Wohnsiedlung wurde Anfang des 20. Jahrhunderts errichtet. Die Vorbilder zur Siedlung holte sich Riphahn aus Holland sowie England. Die Regierung war damals bemüht, ihren Bürgern günstige Wohnungen zu schaffen. Den Namen erhielt die Siedlung nach dem Innenhof, der sehr grün ist. Anfang der 1990er wurde der „Grüne Hof“ saniert. Daher ist die Siedlung bis heute ein beliebtes Wohngebiet. Bemerkenswert ist, dass die Wohnhäuser der Siedlung alle ans Mittelalter erinnern. Daher wirkt der Wohnkomplex jedoch älter, als er tatsächlich ist.

Nibelungensiedlung

Diese Siedlung wurde als zweite Wohnsiedlung im Viertel erbaut. Die Siedlung wurde Jahre nach der „Grüne Hof“-Siedlung errichtet. Daher erscheint sie auch moderner. Auch diese Siedlung wurde als eine Gartenstadt, die parkähnlich ist, erbaut. Sie ist ebenfalls eine Vorbild-Siedlung für Deutschland.

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