WEIHOFEN Immobilien sagt: Besuchen Sie Köln-Mülheim

Der Name leitet sich von Mühlen ab! Mülheim ist ein Viertel von Köln, welches auch dem Stadtbezirk gleichen Namens zugehörig ist. Das Viertel misst mehr als 7 Quadratkilometer. Es wohnen ungefähr 42.000 Bewohner in Mülheim. In diesem Stadtteil leben die meisten Einwohner eines Kölner Stadtteils. Die Grenzlinien lauten:

• Buchheim sowie Höhenhaus bilden die östlichen Grenzlinien
• Buchforst sowie Deutz bilden die südlichen Grenzlinien
• Die westliche Trennlinie wird mit dem Rhein gebildet
• Mit Stammheim wird die nördliche Grenzlinie gebildet

Immobilienpreise in Köln Mülheim

Der Immobilienmarkt in Köln Mülheim zeigt seit einigen Jahren eine deutliche Dynamik und bewegt sich mittlerweile auf einem Niveau, das viele Käufer und Investoren gleichermaßen aufmerksam macht. Eigentumswohnungen im Bestand sind derzeit durchschnittlich für 3.600 bis 4.200 Euro pro Quadratmeter zu erwerben, wobei sanierte Altbauwohnungen mit attraktiver Ausstattung auch Preise von bis zu 4.800 Euro pro Quadratmeter erzielen können. Neubauwohnungen, insbesondere in den gefragten Lagen rund um den Rhein, starten im Schnitt bei 5.000 Euro pro Quadratmeter und überschreiten nicht selten die Marke von 6.500 Euro pro Quadratmeter, wenn sie eine gehobene Ausstattung oder Wasserlage aufweisen. Mietwohnungen liegen aktuell zwischen 12,50 und 15,50 Euro pro Quadratmeter, mit Spitzenmieten von bis zu 17 Euro in Neubauprojekten. Damit ist Mülheim im Vergleich zu vielen anderen Kölner Stadtteilen ein Markt, der sowohl preislich herausfordernd als auch wachstumsorientiert ist.

Neubauprojekte und städtebauliche Impulse

Besonders prägend für die aktuelle Entwicklung sind die groß angelegten Neubauprojekte im rechtsrheinischen Köln. Mit den sogenannten „Mülheimer Hafenquartieren“ entsteht ein komplett neues urbanes Viertel, das in den kommenden Jahren mehrere tausend Wohnungen, Büroflächen und Nahversorgungsangebote bereitstellen wird. Hier liegen die Kaufpreise für Neubauwohnungen bereits zwischen 6.000 und 7.200 Euro pro Quadratmeter, was Mülheim in eine direkte Konkurrenz zu Vierteln wie Deutz oder Ehrenfeld bringt. Daneben entstehen kleinere Projekte, wie moderne Mehrfamilienhäuser entlang der Frankfurter Straße oder verdichtete Bauvorhaben im Bereich des Wiener Platzes, die ebenfalls eine hohe Nachfrage erfahren. Auch ehemalige Industrieareale werden sukzessive umgenutzt und in Wohnraum umgewandelt, was den Stadtteil zusätzlich aufwertet und für Kapitalanleger besonders attraktiv macht. Diese Entwicklungen haben erheblichen Einfluss auf das Preisniveau, das sich in Mülheim kontinuierlich nach oben bewegt.

Markttrends und Nachfrageentwicklung

Die Nachfrage nach Immobilien in Köln Mülheim ist weiterhin hoch, was vor allem mit der Kombination aus urbanem Lebensgefühl, guter Verkehrsanbindung und einer im Vergleich zur Innenstadt noch moderaten Preisstruktur zusammenhängt. Besonders stark nachgefragt sind Eigentumswohnungen im Segment von 350.000 bis 500.000 Euro, die von Singles, Paaren und jungen Familien gleichermaßen gesucht werden. Hochwertige Neubauten ab 600.000 Euro sind zwar deutlich teurer, finden aber ebenso Käufer, die Wert auf Lage und Ausstattung legen. Im Bereich der Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften sind in Mülheim nur wenige Angebote vorhanden, diese bewegen sich jedoch zwischen 550.000 und 800.000 Euro, abhängig von Größe und Ausstattung. Kapitalanleger profitieren von den vergleichsweise hohen Mieten, sodass Renditen von 3,5 bis 4,2 Prozent erzielt werden können. Durch die geplanten Bauvorhaben und die kontinuierliche Nachfrage ist davon auszugehen, dass sich diese Entwicklung in den kommenden Jahren weiter fortsetzt.

Zukünftige Preisentwicklung und Perspektiven

Für die kommenden Jahre wird erwartet, dass die Immobilienpreise in Mülheim weiter steigen, da die neuen Quartiere in Rheinnähe und die städtebaulichen Maßnahmen den Stadtteil zunehmend attraktiver machen. Prognosen gehen davon aus, dass bis 2028 die durchschnittlichen Preise für Neubauwohnungen im Bereich von 6.500 bis 7.500 Euro pro Quadratmeter liegen werden, während auch die Bestandswohnungen ein Preisniveau von 4.500 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter erreichen könnten. Bei den Mieten rechnen Experten mit einer Steigerung von derzeit durchschnittlich 14 Euro pro Quadratmeter auf bis zu 16 Euro, vor allem in den neu geschaffenen Quartieren. Gleichzeitig werden zusätzliche Investitionen in die Infrastruktur, die Modernisierung öffentlicher Plätze und die Verbesserung der Nahversorgung erwartet, wodurch die Attraktivität des Stadtteils noch weiter steigt. Köln Mülheim entwickelt sich somit zu einem zentralen Standort für Wohnen, Arbeiten und Investieren, der im Kölner Immobilienmarkt immer mehr an Bedeutung gewinnt.

Mikro-Lagen-Analyse: Der Rhein als ultimativer Werttreiber

Köln-Mülheim ist ein Markt der Kontraste. Die Preisspanne wird durch die Exklusivität der Rheinlage (Hafenquartiere) und die Dichte im Zentrum (Wiener Platz) definiert.

Zone 1: Rheinpromenade und Hafenquartiere (Premium-Neubau)

Die exklusiven Wasserlagen und die Neubaugebiete im Mülheimer Süden. Hohe architektonische Qualität und geringer Durchgangsverkehr.

• Preisniveau: Höchste Preise im Rechtsrheinischen; Neubau ab 6.000 €/m². Direkte Rheinblick-Lagen erzielen Spitzenmieten.
• Hebel: Die Lageprämie durch Wasser- und Innenstadtnähe ist der wichtigste Werttreiber.

Zone 2: Zentrum und Altbau-Quartiere (Wiener Platz / Frankfurter Str.)

Die dicht bebauten Bereiche um den Wiener Platz und entlang der Frankfurter Straße. Gekennzeichnet durch Altbaucharme, aber auch hohe Verkehrsdichte.

• Preisniveau: Moderatere Einstiegspreise für Bestand. Sanierte Altbauwohnungen sind sehr gefragt (bis 4.800 €/m²).
• Fokus: Ideal für Anleger, die von der exzellenten KVB-Anbindung und den soliden Renditen profitieren.

Architektonische Analyse: Altbau-Charme vs. Industrie-Wandel

Mülheim besitzt einen der größten sanierten Altbaubestände rechtsrheinisch. Gleichzeitig vollzieht der Stadtteil den Wandel von der Industriezone zum modernen, urbanen Quartier.

Altbau-Preise

Merkmal: Gut erhaltene oder sanierte Altbauwohnungen (hohe Decken, Stuck) sind ein knapper Luxus.
Potenzial: Sie erzielen die höchsten Mietpreise im Bestand und sind wertstabil, da sie nicht reproduziert werden können.

Der "Kalk-Effekt" (Verkehr und Dichte)

Herausforderung: Die hohe Dichte, besonders um den Wiener Platz, führt zu Lärm und Verkehrsbelastung, was die Preise in diesen Mikrolagen limitiert.
Fokus: Investoren müssen die Hinterhäuser oder ruhige Seitenstraßen suchen, um den besten Wert zu erzielen.

Verkehrsanalyse: Der Multimodal-Hub Wiener Platz

Mülheim ist einer der am besten angebundenen Stadtteile Kölns. Der Wiener Platz fungiert als wichtiger Umsteigeknotenpunkt für Regionalverkehr und KVB.

KVB- und S-Bahn-Anbindung

Vorteil: Mehrere KVB-Linien (4, 13, 18) sowie die S-Bahn binden Mülheim direkt an die Innenstadt und die Region an.
Klientel: Ideal für Pendler und Berufstätige ohne Auto, was die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch hält.

Die Mülheimer Brücke

Verbindung: Die Brücke schafft eine schnelle Verbindung zur linksrheinischen Innenstadt (Riehl/Nippes).
Folge: Diese Brückenlage macht Mülheim attraktiv für Käufer und Mieter, die in linkes Rhein-Ufer-Nähe arbeiten.

Kapitalanlage-Check: Hohes Wertsteigerungspotenzial durch Aufwertung

Mülheim ist ein Wachstumsmarkt. Investoren profitieren von der überproportionalen Wertsteigerung durch die Hafenquartiere und die schrittweise Verbesserung des Gesamtimages.

Zwei-Klassen-Markt (Neubau vs. Bestand)

Strategie: Investoren haben die Wahl: Hohe Einstiegspreise im Neubau (niedrigere Rendite, sichere Wertsteigerung) oder niedrige Einstiegspreise im Bestand (höhere Rendite, Sanierungsrisiko).
Empfehlung: Kleine Wohnungen (50–70 m²) nahe des Wiener Platzes sichern die beste Rendite/Kaufpreis-Relation.

Kulturelle Aufwertung

Impuls: Kulturstätten (Schauspielhaus, E-Werk) ziehen eine kreative, zahlungskräftige Klientel an.
Folge: Dieser Faktor beschleunigt die Image-Korrektur und die Gentrification in den Altbauquartieren.

Bericht zur Grundsteuerreform in Köln-Mülheim

Analyse der erwarteten Belastungsverschiebung nach neuem Recht (ab 2025)

I. Kölner Beschlüsse und NRW-Modell

In Nordrhein-Westfalen gilt das Bundesmodell. Um die Einnahmen für die Kommune stabil zu halten ("Aufkommensneutralität"), hat die Stadt Köln den Hebesatz B (für alle bebauten und unbebauten Grundstücke) von 515 % auf 475 % gesenkt, gültig ab 2025.

• Geltendes Modell: Bundesmodell (Ertragswertverfahren für Wohnen)
• Neuer Hebesatz B (Köln): 475 % (Senkung von 515 %)

II. Einfluss der Lage auf die Neuberechnung

Lokaler Marktfaktor	Erwartete Wirkung auf die Grundsteuer B in Mülheim
Grundstückswerte	Die Bodenrichtwerte in Mülheim lagen im Vergleich zu den Basiswerten von 1964 sehr viel höher (aktuell über 800 €/m²). Diese massive Wertsteigerung führt zu stark erhöhten Grundsteuerwerten und somit zur Steigerung der Steuerlast.
Wohn- vs. Gewerbegebiete	Köln-Mülheim ist ein heterogener Stadtteil (Alt-Mülheim, Mülheimer Hafen). Die Reform könnte dazu führen, dass Wohnimmobilien überproportional stärker belastet werden, während große Gewerbeflächen, für die keine Splittung des Hebesatzes erfolgte, tendenziell profitieren.
Umlage auf Mieter	Da die Grundsteuer umlagefähig ist, werden gestiegene Abgaben für die Mehrfamilienhäuser (Geschosswohnungsbau) im Stadtteil voraussichtlich über die Nebenkostenabrechnung an die Mieter weitergegeben (erstmals in der Abrechnung 2026).

III. Fazit und Handlungsempfehlungen

Fazit zur Grundsteuer in Mülheim

Trotz der stadtweiten Hebesatzsenkung ist in Köln-Mülheim aufgrund der im Bundesmodell stark gewichteten Bodenwerte mit einer deutlichen Belastungserhöhung für die meisten Wohnimmobilien zu rechnen. Eine Steigerung im hohen zweistelligen Prozentbereich (Median stadtweit) ist wahrscheinlich.

Aktionspunkt: Eigentümer sollten den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamtes sorgfältig prüfen, da dieser die Basis für die Steuerhöhe der Stadt bildet.

Bericht über Bodenrichtwerte in Köln-Mülheim

Aktuelle Grundstückspreisentwicklung (Stichtag 01.01.2025) und Marktlage

I. Durchschnittlicher Bodenwert im Stadtteil

Köln-Mülheim weist als traditioneller Industrie- und Wohnstandort am rechten Rheinufer eine komplexe Struktur der Bodenrichtwerte auf. Die Werte für Wohnbauland in mittlerer bis guter Lage liegen über dem Durchschnitt des gesamten Stadtbezirks.

II. Detaillierte Bodenrichtwerte (Wohnbau & Mischbebauung)

Lage/Status	Ø Richtwert (€/m², ca. 2025)	Veränderung zum Vorjahr (Tendenz)
Mülheim (Erschlossenes Bauland, Gesamt)	ca. 804 €/m² bis 1.120 €/m²	Rückläufig (ca. -11% bis -11,7 %), folgend dem allgemeinen Trend des Kölner Marktes.
Spannbreite Wohnen/Misch	Minima: ca. 280 €/m². Maxima: bis zu 1.190 €/m² (Rhein- und Innenstadtnähe).	Die Höchstwerte stabilisieren sich, während die Durchschnittswerte nachgeben.
Gewerbezonen (z.B. Mülheimer Hafen)	ca. 167 €/m² (für klassisches Gewerbe)	Überwiegend unverändert (im Vergleich zur dynamischen Entwicklung im Wohnbau).

III. Schlussfolgerung für die Stadtteilentwicklung

Bedeutung der Bodenwerte in Mülheim

• Die hohen Spitzenwerte in Rheinnähe zeigen die anhaltende Attraktivität Mülheims für urbane Wohnformen und Mischnutzungen, was durch Projekte wie das Lindgens-Areal bestätigt wird.
• Der allgemeine Preisrückgang der Bodenrichtwerte folgt dem bundesweiten Trend zur Korrektur der Immobilienpreise, hält Mülheim aber weiterhin im mittleren bis oberen Kölner Preissegment.

Bericht über aktuelle Bauprojekte in Köln-Mülheim

Fokus auf die Entwicklung ehemaliger Industrieareale 2024/2025

I. Mülheim als Wachstumszone für Quartiersentwicklung

Köln-Mülheim erlebt eine tiefgreifende Transformation von einem industriellen hin zu einem gemischt genutzten, urbanen Stadtteil. Große Bauprojekte konzentrieren sich auf die Konversion von ehemaligen Industrieflächen (Flächenrecycling), insbesondere in Rheinnähe und Mülheim-Süd.

II. Schlüsselprojekte in Planung und Bau

Projektname/Areal	Status und geplante Nutzung
Lindgens-Areal (Mülheim-Süd)	Status: Bebauungsplan durch Rat beschlossen (Stand Ende 2024). Nutzung: Geplantes neues Quartier mit Wohnen, Gewerbe und Mischnutzung. Dieser Beschluss ist die Grundlage für die umfassende Neuentwicklung in den kommenden Jahren.
Deutz-Areal (ehem. Deutz-Gelände)	Status: Bebauungsplan-Entwurf in der Offenlage (Anfang 2024). Ziel: Schaffung eines neuen Stadtquartiers. Die öffentliche Beteiligung und die abschließende Planung laufen, um die Basis für einen Baubeginn in den Folgejahren zu legen.
Wohnhaus-Neubau (z.B. Einzelprojekt 2023-2025)	Status: Laufend/Fertigstellung 2025. Details: Einzelne Wohnhausprojekte (z.B. an der Rheinuferseite) werden realisiert, oft mit Fokus auf moderne Energiestandards (Wärmepumpen, PV, Gründach) und gehobenen Wohnraum.

III. Ausblick zur Entwicklung

Fazit zur Bautätigkeit

Köln-Mülheim steht vor einer der größten städtebaulichen Transformationen am rechten Rheinufer. Während kleinere Projekte kurzfristig realisiert werden, schaffen die aktuellen Beschlüsse und Planungen zu den ehemaligen Industriearealen (Lindgens, Deutz) die Grundlage für die Entstehung mehrerer Tausend neuer Wohn- und Arbeitsplätze in den kommenden Jahren.

Immobilienmarktbericht Köln-Mülheim

Quartal 1 / 2025: Marktstabilisierung und Rückkehr des Käuferinteresses

Segmentierung des Mülheimer Marktes

Das erste Quartal 2025 war geprägt von der Stabilisierung der Bauzinsen und einer Rückkehr der Käufer aus der Warteposition. Dies führte zu einer erhöhten Transaktionsaktivität, insbesondere im mittleren Preissegment. Der durchschnittliche Preis für Eigentumswohnungen erholte sich leicht, während der Hausmarkt weiterhin stark von der Nachfrage nach energieeffizienten Objekten getrieben wurde.

Wichtige Kennzahlen (Q1 2025)

Ø Wohnungspreis pro m² (Gesamt)

4.300 €

+1.5% ggü. VQ (Q4 '24)

Ø Hauspreis pro m² (Bestand)

5.000 €

0.0% ggü. VQ

Median Vermarktungsdauer (Wohnungen)

85 Tage

-10 Tage ggü. VQ

Preisspanne Neubauprojekte (pro m²)

6.100 - 8.600 €

Leichter Anstieg im Hochpreissegment

Beobachtete Entwicklungen und Expertenmeinung

Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage entspannte sich im Vergleich zu den Vorquartalen. Preisanpassungen waren primär im Altbau-Segment mit schlechter Energieeffizienz zu verzeichnen. Junge Familien zeigten wieder vermehrt Interesse an Reihenhäusern, was die Preise in dieser Kategorie stabilisierte. Die Mietpreise zogen in allen Lagen von Mülheim weiter an.

Immobilienmarktbericht Köln-Mülheim

Quartal 2 / 2025: Moderater Aufwärtstrend setzt sich fort

Segmentierung des Mülheimer Marktes

Im zweiten Quartal 2025 festigte sich der moderate Aufwärtstrend. Die gesunkenen Inflationserwartungen und das stabile Zinsniveau führten zu einer weiteren Zunahme der Kaufaktivität. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen kletterte auf einen Höchstwert innerhalb des ersten Halbjahres. Auch die Verkäufe von Bestandsimmobilien zogen an, wenn die Energiebilanz stimmte.

Wichtige Kennzahlen (Q2 2025)

Ø Wohnungspreis pro m² (Gesamt)

4.400 €

+2.3% ggü. VQ (Q1 '25)

Ø Hauspreis pro m² (Bestand)

5.100 €

+2.0% ggü. VQ

Median Vermarktungsdauer (Häuser)

105 Tage

-5 Tage ggü. VQ

Preisspanne sanierter Altbau (pro m²)

5.500 - 6.500 €

Deutliche Erholung

Beobachtete Entwicklungen und Expertenmeinung

Die Mülheimer Schere zwischen energetisch sanierten und unsanierten Objekten blieb erhalten, jedoch profitierten auch gut sanierte Altbauten wieder von einer höheren Nachfrage. Der Neubausektor meldete eine leichte Belebung. Die begrenzten Baugenehmigungen in Köln sorgten weiterhin für eine Angebotsknappheit, die im zweiten Quartal einen stabilisierenden bis leicht preistreibenden Effekt hatte. Die hohe Standortattraktivität von Mülheim ist ungebrochen.

Immobilienmarktbericht Köln-Mülheim

Quartal 4 / 2024: Jahresbilanz und Ausblick auf die A-Lagen

Bilanz: Stabiler Durchschnittspreis, starke Teilmärkte

Das Jahr 2024 endete in Mülheim mit einer stabilen, aber gespaltenen Marktentwicklung. Während im Haussegment (insbesondere bei Altbauten) eine Preisadjustierung von insgesamt ca. -4% über das Jahr zu verzeichnen war, schlossen die Eigentumswohnungen im Durchschnitt leicht im Plus ab (+2% bis +3% im Gesamtjahr), getragen durch das starke Neubau- und Premiumsegment. Mülheim etablierte sich weiter als Standort mit extrem hoher Bandbreite.

Wichtige Kennzahlen (Q4 2024)

Ø Wohnungspreis pro m² (Jahresende)

4.350 €

+1.2% ggü. VQ

Jahreswachstum (Wohnung Gesamt)

~ +2.7%

ggü. Q4 2023

Durchschnittsmiete (Jahresende)

13.80 €/m²

Steigend

Ø Hauspreis pro m² (Jahresende)

5.000 €

-1.0% ggü. VQ

Ausblick auf das Jahr 2025

Für 2025 wird in Köln-Mülheim eine Fortsetzung der Divergenz erwartet. Die sanierten A-Lagen am Rhein und im Zentrum werden aufgrund der knappen Verfügbarkeit und der hohen Lebensqualität weiter im Preis steigen. Das Haussegment wird sich voraussichtlich stabilisieren, da die Verkäufer ihre Preiserwartungen an die Marktrealität angepasst haben. Mülheim bleibt einer der spannendsten innerstädtischen Märkte Kölns mit starkem Aufwertungspotenzial.

Immobilienmarktbericht Köln-Mülheim

Quartal 3 / 2024: Die Rheinufer-Dynamik dominiert das Preisbild

Preisstabilität durch Top-Lagen

Im dritten Quartal konsolidierten sich die Preise auf dem erreichten Niveau. Besonders die Premium-Segmente in direkter Rheinlage, in denen moderne Penthouse-Wohnungen und Lofts gehandelt wurden, sorgten für einen stabilen Durchschnittspreis. Das Haussegment (Mehrfamilienhäuser und Altbauten) blieb leicht rückläufig, da Sanierungskosten weiterhin kritisch kalkuliert wurden. Die Mülheimer Brücke als wichtiger Standortfaktor und die Nähe zur Innenstadt wirkten als stabilisierender Anker.

Wichtige Kennzahlen (Q3 2024)

Ø Wohnungspreis pro m² (Gesamt)

4.300 €

+0.0% ggü. VQ

Ø Hauspreis pro m² (Gesamt)

5.050 €

-1.9% ggü. VQ

Median Vermarktungsdauer (Top-Lagen)

70 Tage

Schnelle Verkaufszeit

Leerstandsquote Mietwohnungen

Unter 1.0%

Extrem niedrig

Mietmarkt und Investorensicht

Die extrem niedrige Leerstandsquote im Mietsegment in Mülheim befeuerte weiterhin die Nachfrage von Kapitalanlegern. Obwohl die Kaufpreise in B-Lagen stagnierten, sichern die hohen erzielbaren Mieten und die starke städtische Entwicklung (z.B. die Fertigstellung von Infrastrukturprojekten) die langfristige Rentabilität. Die höchsten Preise wurden in den Seitenstraßen der Frankfurter Straße und in den Neubaugebieten am Hafen erzielt.

Immobilienmarktbericht Köln-Mülheim

Quartal 2 / 2024: Erholung im Wohnungsmarkt durch das Zentrum

?? Preise ziehen im Bestandswohnungsmarkt wieder an

Im zweiten Quartal erlebte Mülheim eine stärkere Nachfrage nach Eigentumswohnungen in zentralen und rheinnahen Lagen. Die Verkäufer im Bestandssegment, die ihre Preise im Q1 angepasst hatten, profitierten nun von einer wiedererstarkten Käufergruppe. Besonders Altbauwohnungen (Gründerzeit) mit Balkon und guter Anbindung erfuhren eine Wertschätzung, da die Knappheit an bezahlbarem Wohnraum in Köln generell hoch ist.

Wichtige Kennzahlen (Q2 2024)

Ø Wohnungspreis pro m² (Gesamt)

4.300 €

+2.4% ggü. VQ

Median Mietpreis (Neuvermietung)

13.50 €/m²

+4.0% ggü. VQ

Anzahl Transaktionen (Gesamt)

Hoch

Deutlicher Anstieg

Preisrückgang Haus (Bestand)

5.150 €/m²

-1.0% ggü. VQ

Entwicklung und Ausblick

Die Hauspreise im Umland (z.B. die Übergangszonen zu Höhenhaus/Holweide) blieben stabil bis leicht rückläufig, während Wohnungen eine deutliche Aufwärtsbewegung zeigten. Dieser Trend unterstreicht die Attraktivität Mülheims als urbanes, zentrales Wohnquartier mit exzellenter Infrastruktur und hohem Entwicklungspotenzial. Die starke Mietpreisentwicklung in Mülheim macht Eigentumswohnungen für Anleger wieder sehr interessant und stützt die Kaufpreise nachhaltig.

Immobilienmarktbericht Köln-Mülheim

Quartal 1 / 2024: Zögerlicher Start mit Fokus auf Neubau-Opportunitäten

Segmentierung des Mülheimer Marktes

Köln-Mülheim zeigte im ersten Quartal 2024 eine deutliche Segmentierung. Die gut gelegenen, hochpreisigen Neubauprojekte entlang des Rheins (z.B. Mülheimer Süden) zeigten stabile, leicht positive Preise, während der breitere Markt, insbesondere Altbauten mit Sanierungsbedarf, weiterhin unter dem Druck der erhöhten Finanzierungskosten litt. Der durchschnittliche Transaktionspreis lag unter dem Spitzenwert, da der Altbau-Anteil die Statistik drückte.

Wichtige Kennzahlen (Q1 2024)

Ø Wohnungspreis pro m² (Gesamt)

4.200 €

-0.5% ggü. VQ (Q4 '23)

Ø Hauspreis pro m² (Bestand/Gründerzeit)

5.200 €

-1.5% ggü. VQ

Median Vermarktungsdauer (Wohnungen)

95 Tage

+10 Tage ggü. VQ

Preisspanne Neubau Rheinlage (pro m²)

6.000 - 8.500 €

Stabil auf hohem Niveau

Beobachtete Entwicklungen und Expertenmeinung

Die Mülheimer Schere zwischen sanierten oder neuwertigen Immobilien in Top-Lagen und sanierungsbedürftigem Bestand vergrößerte sich. Käufer waren extrem preissensibel bezüglich der potenziellen Sanierungskosten (GEG). Das erhöhte Angebot an älteren Eigentumswohnungen führte zu einem leichten Rückgang des Durchschnittspreises. Investoren zeigten Interesse an Mehrfamilienhäusern in B- und C-Lagen aufgrund der weiterhin starken Mietentwicklung in Mülheim.

Historisches über Mülheim

Der Name für diesen Stadtteil leitet sich von Mühlen ab. Diese Mühlen waren Teil des Strunderbachs, wo sich diese befanden. Dieses Viertel geht bis in die Zeit des 9. Jahrhunderts zurück. In der Mittelalterzeit war das Viertel dem Herzogtum Berg zugehörig. 1098 kam es zur erstmaligen urkundlichen Erwähnung. „Mulenheym“ wurde in einer Urkunde angeführt. Auch „Mulinheim“ und „Molenheym“ wurde dieser Ort im Laufe der Jahrhunderte geschrieben. Buchheim war der Nachbarort und dazumal mehr von Bedeutung als dieser Stadtteil! Daher war Mülheim von der Buchheimer Pfarre abhängig. Urkundliche Erwähnungen kamen in 1151, 1157 sowie 1166 vor.

Mit diesen Erwähnungen gibt es sichere Beweise für eine Existenz von Mülheim. 1268 wurde dieser Ort immer wichtiger. Mülheim lag über dem Uferlauf des Rheins. Daher war es ein Fährort für das Altenberg-Kloster. Bis 1700 galt Mülheim als Fährplatz zum Kloster. Von 1700 – 1801 nutzte Graf von Berg Mülheim als einen Vorposten. Der Vorposten wurde aus strategischen Zwecken eingesetzt. 1275 wurde um Mülheim ein Wall gezogen. Gleichzeitig baute der Graf hier eine Münzstätte. 1322 bekam Mülheim seine Freiheitsrechte. Für den Grafen galt Köln als Konkurrenz. Die Kölner waren davon nicht begeistert. Darum wollte man die Mauern und Gräben beseitigen.

Auch die anderen Befestigungen wollten die Kölner wieder verschwinden lassen. Im Jahre 1641 wurde dies das letzte Mal versucht. Die Kölner Stadträte wollten das Anwachsen von Mülheim immer verhindern. Mülheim wuchs immer näher an die Stadt Köln heran. Es bestand auch die Hoffnung, dass der Rhein seinen Lauf ändern würde. Bei Poll sollte dieser nach Mülheim durchbrechen. So sollte das Flussbett verändert werden und Köln als Verkehrspunkt abgeschnitten werden. Die Grafen verweigerten über lange Zeit, den Rhein durch Pöller Köpfe befestigen zu lassen. Dies sollte beim Ort Poll geschehen. 1656 erweiterte sich Mülheim immer mehr und wurde eine echte Marktortkonkurrenz für Köln.

Dreimal jährlich galt in Mülheim ab hier das Marktrecht. Von 1688 – 1715 erfuhr dieses Recht nochmals eine Bestätigung. Im Jahre 1785 wurde aus Mülheim eine Stadt. Das ganze 18. Jahrhundert hindurch erlebte Mülheim einen immensen Aufschwung! Ab 1609 herrschte im Bergischen die freie Religionswahl. Daher wurde 1610 ein evangelisches Gotteshaus gebaut. Dies war sehr tolerant und so kamen sehr wohlhabende Kaufleute nach Mülheim. Das katholische Köln verwehrte Kaufleuten dieses Recht. Christoph Andreae, ein Seidenfabrikant, zog ebenfalls in den Ort Mülheim. Den Händlern wurde auch geholfen, indem man deren Frachtgut vom Fluss auf das Land umlud.

So konnte man das Stapelrecht galant umgehen! Das Frachtgut beförderte man ebenfalls nicht durch Köln, sondern um die Stadt herum. Hätte man die Fracht nach Köln gebracht, hätten die Händler ihre Waren in Köln anbieten müssen. Und dies drei Tage lang! In Köln hätte das Handelsgut so verkauft werden müssen. 1784 kam es zu großen Überflutungen in Mülheim, wobei fast der ganze Markt unter Wasser war. 1815 wurde Mülheim nach Preußen eingegliedert. Daraufhin wurde die Stadt Mülheim mehr und mehr zur Industriestadt. Das 19. Jahrhundert war jenes der immensen Industrialisierung. Einige Firmen nahmen ihren Standort in Mülheim.

„Lindgens& Söhne“, eine Bleiweißfirma sowie der Schamottenbetrieb„Martin „ Pagenstecher“ kamen im Jahr 1872 nach Mülheim. „Felten &Guilleaume“, eine Drahtseilerei, siedelte sich 1874 in Mülheim an. Im Jahre 1845 kam es zur Einweihung der Eisenbahnstrecke Köln – Minden. Mülheim wurde somit ein Eisenbahnknotenpunkt. 1888 wurde eine Schiffsbrücke gebaut, welche den Fährbetrieb ersetzte. 1901 wurde Mülheim ganz offiziell das Stadtrecht verliehen. Die Bewohner von Mülheim wollten keine Eingemeindung nach Köln. Dennoch erfolgte diese im Frühling 1914. 1929 wurde eine Hängebrücke gebaut, welche die Schiffsbrücke ersetzte. 1951 kam es zur Eröffnung einer Brücke im Stadtteil Mülheim.

Verkehrsgeschichtliches über Mülheim a.R.

Im Jahre 1845 kam es zur Inbetriebnahme der Eisenbahngesellschaft Köln-Minden. Im Zuge dessen kam es auch zum Bau eines Bahnhofes in der Frankfurter Straße. Es handelte sich dabei um eine Teilstrecke, welche nach Düsseldorf ging. Für Mülheim begann so ein Eisenbahnzeitalter. Anfangs gab es hier nur wenig Zugverkehr. Nur 4 Personenzüge und ein Güterzug verkehrten auf dieser Eisenbahnstrecke. Die Jahre 1870 – 1871 waren von Krieg gekennzeichnet. Somit kam es zum Aufschwung des Eisenbahnverkehrs. Dieser wurde immer stärker und schon 1914 gab es 7 Eisenbahnlinien, die quer durch Mülheim fuhren. Die Eisenbahnlinien verschiedener Eisenbahngesellschaften waren von den Eisenbahnlinien, die zur „Rheinischen Eisenbahn“ gehörten, getrennt. In der Folge wurden dadurch mehrere Regionen in Mülheim abgetrennt. Auch gab es daher viele Störungen des Verkehrs. Vor allem kam es aufgrund dessen zu Störungen bei den Verkehrsknotenpunkten der Hauptstraßen.

Die Buchheimer Straße war der Standort von zwei Bahnhöfen von zwei Eisenbahngesellschaften. Dies war eine Notwendigkeit, da beide Gesellschaften eigene Eisenbahnschienennetze hatten. Zwei Jahrzehnte vergingen und es wurde über andere Maßnahmen nachgedacht. Im Jahre 1903 wurde schließlich ein weiterer Bahnhof erbaut. Im Sommer des Jahres 1909 kam es zur Eröffnung dieses Bahnhofes. Ab 1909 wurde auch der Personen- sowie Güterverkehr auf dieses neue Eisenbahnstreckennetz verlagert. Im Jahre 1910 kam es zu einem schrecklichen Zugunglück. Damals wurden 22 Menschen getötet. Das Unglück ereignete sich am Köln-Mülheim Bahnhof. 56 weitere Menschen wurden beim Unglück verletzt. Eine erste Straßenbahn lässt sich bis 1877 zurückeruieren.

Damals wurde eine Pferdeeisenbahnstrecke gebaut, die von Deutz nach Kalk reichte. Im Jahre 1880 kam es zur Eröffnung einer Pferdeeisenbahn von Mülheim nach Deutz. 1885 wurden bereits mehr als 390.000 Menschen mit dieser transportiert. Im Jahre 1900 waren es bereits mehr als 815.000 Beförderte. 1900 kam es dann zur Übernahme dieser Pferdeeisenbahn durch die Kölner Stadt. In mehreren Schritten folgte dann eine Umstellung auf Züge, die elektrisch betrieben wurden. Circa 1899 wurde ein Gremium in Mülheim gegründet, welches den Bau von Straßenbahnen forcierte. Man wollte ein weitreichendes Verkehrsnetz aufstellen.

Mehrere Orte im Umkreis von Mülheim wollte man somit einbinden. Es kam aber zu Streitereien mit Köln, da Köln ein Vorortbahnstreckennetz erbauen lassen wollte. Im Jahre 1913 existierten schon neun Straßenbahnlinienstrecken. Drei dieser Strecken gehörten zu Mülheim und sechs Strecken gehörten zur Stadt Köln. Als Mülheim 1914 eingemeindet wurde, wurde dieser Zustand immer noch aufrechterhalten. Denn bis zum Jahr 1927 war eine Konzession in der Mülheimer Kleinbahn-Gesellschaft verfügbar. Erst 1933 wurde diese Strecke von Köln übernommen. 1892 – 1898 kam es zum Bau eines Sicherheitshafens in Mülheim. Somit startete auch der Schiffsverkehr in Mülheim!

Verschiedene Kirchenbauten

Im Stadtteil sind einige schöne Kirchen vorhanden. Die St.-Clemens-Kirche ist am bekanntesten im Stadtteil. Bei dieser Kirche handelt es sich um einen Schifferkirchenbau. Das Gotteshaus liegt gleich neben dem Rheinfluss. Die Kirche hat eine Aufmauerung, um etwas Schutz gegen Hochwasser zu bieten. Historiker vermuten, dass es schon einen Vorgängerbau aus dem 12. Jahrhundert gab. Eine Kapelle mit drei Achsen wird hier ihren Standort gehabt haben. Das Gotteshaus hat eine historisch interessante Kirchenbaugeschichte. Die Achsenverhältnisse sind etwas schwammig, wie auch die 90 Grad Winkel nicht klar sind.

1662 – 1720 kam es zu einer Erweiterung dieser Kirche. In mehreren Schritten wurde das Gotteshaus zum dreischiffigen Kirchenbau. Auch ein Mittelschiff mit vier Achsen wurde drangebaut. Der Ostabschluss wurde mit dreiseitigen Apsiden gebildet und der Chorturm wurde quadratisch erbaut. Diesen sieht man noch heute auf der Hinterseite der Hauptapsis. Der Turm hat eine Balustrade und ein Stockwerk in achteckiger Form. Das Stockwerk ziert eine Taube sowie eine Laterne. Auch die Mariä-Himmelfahrtskirche sowie die Sankt-Maria-von-Frieden-Kirche hatten diesen Formenkanon. 1864 wurde die Clemens-Kirche zu einer Nebenkirche, welche der Liebfrauengemeinde angehörte.

Im 2. Weltkrieg kam es zur Zerstörung dieses Gotteshauses. Aber nach Kriegsende begann man, die Kirche wiederaufzubauen. Der Wiederaufbau beinhaltete aber keine Maßwerkfenster und keinen Westvorsaal. 1952 – 1960 wurde das Steingewölbe entfernt und mit einer Holz-Flachdecke ersetzt. Die Innenseite vom „Irischen Portal“ zeigt unterschiedliche Szenenskizzen des Hlg. Clemens. Ab dem Jahr 1992 steht gegenüber dem Haupttordie Statue vom Hlg. Nepomuk. In den Jahren 2007 – 2008 wurde das Kirchendach renoviert. Diese Statue wurde saniert und danach imprägniert. Die Hlg. Nepomuk Statue bekam auch eine Schutzschicht. Diese sollte die Statue vor etwaigen Graffitisprühernschützen. Sehr schön ist es, dass die Kirche seit 2015 im Lichte erstrahlt. 1893 – 1895 kam es zur Errichtung der Zentralkirche, welche evangelisch ist.

Sie ist aus lichten Werksteinen erbaut worden und besitzt einen Saal in Quaderform. Die Gliederungsbänder sind waagrecht und hierfür wurden rote Sandsteine genommen. Im 2. Weltkrieg kam es zur Zerstörung und nur der Kirchturm und mehrere Flanken standen noch. Auch das Portal mit drei Toren wurde nicht zerstört. Die Kirche ist heute denkmalgeschützt und der Wiederaufbau fand erst von 1968 bis zum Jahr 1978 statt. Die Trümmer der Kirche wurden auch zum Bau der Luther-Notkirche verwendet. Es ist ein Holzbau, welcher freitragend erbaut wurde. 1949 fand eine Einweihung statt. In den Zwischenräumen wurden ebenfalls Trümmer verwendet. Die Optik dieser Notkirche erinnert an ein Schiff, welches auf dem Kopf steht. Diese Notkirche beherbergt heute „Geistreich – Jugend macht Kirche“, eine Jugendkirche.

Hier gibt es Workshops, Messen und Konzerte. Die Jugend kann hier das Kirchenleben mitgestalten. Dieses Viertel hat den Wiener Platz als Mittelpunkt. Hier befindet sich ein Kreuzungspunkt einiger Bundesstraßen. Der Bahnhof Köln-Mülheim bietet verschiedene Anbindungen an den öffentlichen Verkehr. Der Hafen in Mülheim nicht im Besitz von Köln, sondern gehört der Republik Deutschland. Den Betrieb hier leitet jedoch eine Wasseramt-Außenstelle von Köln. Heute will die Stadt Köln im Hafen von Mülheim eine Freizeitindustrie realisieren. Am Hafenrand entsteht eine neue Siedlung im Viertel. Des Weiteren wird an einem Beachclub gebaut. Dieser soll mit vielen Strandkörben sowie Palmen aufwarten.

Weitere Kirchen in Mülheim sind: Friedenskirche, Herz-Jesu Kirche, Liebfrauenkirche und die Sankt Antonius Kirche.

Schulen

In Mülheim gibt es auch einige Schulen. Diese sind: 3 Gymnasien, 3 Realschulen, 2 Hauptschulen, 2 Grundschulen, die katholisch geführt sind.

Sporteinrichtungen in Mülheim

Ein Turnverein, ein Fußballclub, die Turngemeinde Mülheim und der Athletenverein Mülheim. Sportbegeistere Mülheimer können hier trainieren, sich für Sport begeistern und ein Vereinsleben führen.

Sehenswertes in diesem Viertel

In jedem Jahr wird in dem Viertel das Fest „Mülheimer Gottestracht“ gefeiert. Dabei handelt es sich um eine Schiffsprozession, die es wert ist, einmal zu erleben! Diese hat Tradition und wurde schon im 14. Jahrhundert zelebriert. Die Prozession ist sehr groß und wird auf dem Rhein gefeiert. Ab 1435 existierte auch ein Schützenfest. Im Zuge dieses Festes wird auch gleichzeitig ein Volksfest gefeiert. Dieses wird von der Schützenbrüderschaft namens St. Sebastianus organisiert. Das Volksfest startet am Fronleichnamstag. Der Standort des Festes ist der Festplatz der Mülheim-Brücke.

Schöner Stadtbrunnen

Dieser befindet sich bei der „Mülheimer Freiheit“. Wilhelm Albermann war der Architekt dieses Brunnens und der Brunnen wurde 1884 erbaut. Die Stadtgöttin ist darauf auf einer Säule zu sehen. Auch drei Buben in Mittelalterkleidung sind zu sehen.

Haus Bertoldi

Der Standort des Hauses ist die Buchheimer Straße. Dieses wurde 1780 errichtet und glänzt mit einer „Louis-XVI.-Fassade“. Diese ist fünfachsig und ist sehenswert. Das Dach ist ein Mansardendach und das Gebäude hat zwei Geschosse. Der einstige Bürgermeister Bertoldi beherbergte hier Napoleon. Im 2. Weltkrieg kam es zu Zerstörungen. 1963 folgte der Wiederaufbau und die Hirsch-Apotheke liegt heute hier.

Haus Krahnenburg

Das Haus ist ein Barockbau und wurde 1758 erbaut. Der Standort ist die Krahnenstraße. Der Bau ist neunachsig und besitzt zwei Geschosse. Es hat ein Mansardendach und die Stuckfassade wurde schön renoviert.

Pohlsches Haus

Der einstige Bürgermeister Pohl Peter lebte hier. 1916 – 1933 wohnte dieser in diesem Gebäude. Das Bauwerk befindet sich gleich neben der Clemens-Kirche. Schon 1773 kam es zum Bau dieses schönen Hauses im Stil des Barock. Franz Josef Bertoldi war der Bauherr dieses Hauses. Es gab hier Empfänge und herrliche Barockfeste. Im Jahre 1784 gab es den historischen Eisgang. Dabei wurden zwei Stockwerke beschädigt. Es kam zum Wiederaufbau und im 2. Weltkrieg folgte die nächste Zerstörung. Drei Mauern blieben dabei nur bestehen. 1965 konnte dieses barocke Haus wieder bewohnt werden. 1992 kam es zu einer weiteren Sanierung des Hauses.

E-Werk im Ort Mülheim

Dieses E-Werk besitzt eine riesige Festhalle. Ab dem Jahr 1991 traten hier überwiegend Rock-Sänger und Pop-Bands auf. Diese Halle hat 1600 Quadratmeter und das einstige E-Werk ist Industriedenkmal. Der Standort ist die Schanzenstraße. Populäre Sänger traten hier bereits auf:

• Peter Maffay
• David Bowie

Sie gaben hier Konzerte und im Karneval wird hier die „Stunksitzung“ aufgeführt.

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