Immobilienmakler Köln Mülheim
Ein ursprünglich bergischer Stadtteil von Köln.WEIHOFEN Immobilien sagt: Besuchen Sie Köln-Mülheim
Der Name leitet sich von Mühlen ab! Mülheim ist ein Viertel von Köln, welches auch dem Stadtbezirk gleichen Namens zugehörig ist. Das Viertel misst mehr als 7 Quadratkilometer. Es wohnen ungefähr 42.000 Bewohner in Mülheim. In diesem Stadtteil leben die meisten Einwohner eines Kölner Stadtteils.
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Marktbericht Köln-Mülheim 2020-2025
Rechtsrheinisches Zentrum im Strukturwandel | Stand: Januar 2026
1. Management Summary
Köln-Mülheim ist einer der dynamischsten Immobilienmärkte der Stadt. Das ehemalige Industrieviertel transformiert sich durch Großprojekte wie den Mülheimer Süden (Euroforum Nord/Süd) und die Revitalisierung des Schanzenviertels zum modernen Dienstleistungsstandort. Während der Kern rund um den Wiener Platz urban und dicht besiedelt ist, entstehen am Rheinufer exklusive Wohnquartiere. 2025 zeigte der Markt eine starke Spreizung: Während Bestandsimmobilien im Zentrum stabil blieben, erzielten Neubauten am Wasser Rekordpreise.
Kaufpreis Wohnung
~4.850 € / m²
Neubau am Rhein oft über 7.500 €/m².
Mietpreis Wohnung
~15,20 € / m²
Schanzenviertel & Neubau deutlich darüber.
Entwicklungs-Pot.
Sehr Hoch
Fokus auf den Mülheimer Süden.
Gewerbe-Anteil
~40 %
Starker Tech- & Medienstandort.
2. Top-Quartiere in Mülheim
Mülheim bietet drei völlig unterschiedliche Investitionsprofile:
- Schanzenviertel: Das kreative Herz. Lofts, Backsteinarchitektur und namhafte Medienhäuser (Brainpool etc.). Extrem gefragt bei jungen Professionals.
- Mülheimer Süden: Das größte Stadtentwicklungsprojekt. Hier entsteht ein komplett neues Viertel mit Wohnungen, Büros und Rheinpromenade.
- Mülheim-Zentrum: Rund um die Freiheitstraße und den Wiener Platz. Urban, multikulturell und mit großem Potenzial durch Sanierung von Gründerzeithäusern.
3. Kaufpreisentwicklung (ETW)
Preise nach Mikrolage
| Lage | Ø Preis/m² | Trend |
|---|---|---|
| Schanzenviertel | 5.900 € | Steigend |
| Rheinlage (Mülheimer Freiheit) | 7.200 € | Stark steigend |
| Zentrum / Wiener Platz | 4.100 € | Stabil |
| Mülheimer Norden | 3.850 € | Leicht steigend |
4. Mietpreisentwicklung
Mülheim hat das Image des "preiswerten" Stadtteils längst abgelegt. In sanierten Lofts oder Neubauten werden Mieten auf dem Niveau von Ehrenfeld oder Nippes aufgerufen.
Mietpreise Segmentiert
| Kategorie | Miete 2025 | Vj. |
|---|---|---|
| Altbau (saniert) | 15,50 € | +5,8% |
| Neubau Erstbezug | 18,90 € | +4,2% |
| Loft / Gewerbe-Wohnen | 17,20 € | +6,5% |
5. Prognose & Fazit 2026
Mülheim bleibt der Trend-Stadtteil der rechtsrheinischen Seite. Das enorme Flächenpotenzial im Süden sorgt für eine kontinuierliche Aufwertung. Wir erwarten, dass Mülheim in den nächsten zwei Jahren die Preislücke zum Linksrheinischen weiter schließen wird, insbesondere im gehobenen Wohnsegment am Wasser.
- Kaufpreise: Erwarteter Zuwachs von ca. 4,5% - 5,5%.
- Mietpreise: Anstieg um ca. 5,0% durch hohen Zuzug von Fachkräften.
Immobilienpreise in Köln Mülheim
Der Immobilienmarkt in Köln Mülheim zeigt seit einigen Jahren eine deutliche Dynamik und bewegt sich mittlerweile auf einem Niveau, das viele Käufer und Investoren gleichermaßen aufmerksam macht. Eigentumswohnungen im Bestand sind derzeit durchschnittlich für 3.600 bis 4.200 Euro pro Quadratmeter zu erwerben, wobei sanierte Altbauwohnungen mit attraktiver Ausstattung auch Preise von bis zu 4.800 Euro pro Quadratmeter erzielen können. Neubauwohnungen, insbesondere in den gefragten Lagen rund um den Rhein, starten im Schnitt bei 5.000 Euro pro Quadratmeter und überschreiten nicht selten die Marke von 6.500 Euro pro Quadratmeter, wenn sie eine gehobene Ausstattung oder Wasserlage aufweisen. Mietwohnungen liegen aktuell zwischen 12,50 und 15,50 Euro pro Quadratmeter, mit Spitzenmieten von bis zu 17 Euro in Neubauprojekten. Damit ist Mülheim im Vergleich zu vielen anderen Kölner Stadtteilen ein Markt, der sowohl preislich herausfordernd als auch wachstumsorientiert ist.
Neubauprojekte und städtebauliche Impulse
Besonders prägend für die aktuelle Entwicklung sind die groß angelegten Neubauprojekte im rechtsrheinischen Köln. Mit den sogenannten „Mülheimer Hafenquartieren“ entsteht ein komplett neues urbanes Viertel, das in den kommenden Jahren mehrere tausend Wohnungen, Büroflächen und Nahversorgungsangebote bereitstellen wird. Hier liegen die Kaufpreise für Neubauwohnungen bereits zwischen 6.000 und 7.200 Euro pro Quadratmeter, was Mülheim in eine direkte Konkurrenz zu Vierteln wie Deutz oder Ehrenfeld bringt. Daneben entstehen kleinere Projekte, wie moderne Mehrfamilienhäuser entlang der Frankfurter Straße oder verdichtete Bauvorhaben im Bereich des Wiener Platzes, die ebenfalls eine hohe Nachfrage erfahren. Auch ehemalige Industrieareale werden sukzessive umgenutzt und in Wohnraum umgewandelt, was den Stadtteil zusätzlich aufwertet und für Kapitalanleger besonders attraktiv macht. Diese Entwicklungen haben erheblichen Einfluss auf das Preisniveau, das sich in Mülheim kontinuierlich nach oben bewegt.
Markttrends und Nachfrageentwicklung
Die Nachfrage nach Immobilien in Köln Mülheim ist weiterhin hoch, was vor allem mit der Kombination aus urbanem Lebensgefühl, guter Verkehrsanbindung und einer im Vergleich zur Innenstadt noch moderaten Preisstruktur zusammenhängt. Besonders stark nachgefragt sind Eigentumswohnungen im Segment von 350.000 bis 500.000 Euro, die von Singles, Paaren und jungen Familien gleichermaßen gesucht werden. Hochwertige Neubauten ab 600.000 Euro sind zwar deutlich teurer, finden aber ebenso Käufer, die Wert auf Lage und Ausstattung legen. Im Bereich der Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften sind in Mülheim nur wenige Angebote vorhanden, diese bewegen sich jedoch zwischen 550.000 und 800.000 Euro, abhängig von Größe und Ausstattung. Kapitalanleger profitieren von den vergleichsweise hohen Mieten, sodass Renditen von 3,5 bis 4,2 Prozent erzielt werden können. Durch die geplanten Bauvorhaben und die kontinuierliche Nachfrage ist davon auszugehen, dass sich diese Entwicklung in den kommenden Jahren weiter fortsetzt.
Zukünftige Preisentwicklung und Perspektiven
Für die kommenden Jahre wird erwartet, dass die Immobilienpreise in Mülheim weiter steigen, da die neuen Quartiere in Rheinnähe und die städtebaulichen Maßnahmen den Stadtteil zunehmend attraktiver machen. Prognosen gehen davon aus, dass bis 2028 die durchschnittlichen Preise für Neubauwohnungen im Bereich von 6.500 bis 7.500 Euro pro Quadratmeter liegen werden, während auch die Bestandswohnungen ein Preisniveau von 4.500 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter erreichen könnten. Bei den Mieten rechnen Experten mit einer Steigerung von derzeit durchschnittlich 14 Euro pro Quadratmeter auf bis zu 16 Euro, vor allem in den neu geschaffenen Quartieren. Gleichzeitig werden zusätzliche Investitionen in die Infrastruktur, die Modernisierung öffentlicher Plätze und die Verbesserung der Nahversorgung erwartet, wodurch die Attraktivität des Stadtteils noch weiter steigt. Köln Mülheim entwickelt sich somit zu einem zentralen Standort für Wohnen, Arbeiten und Investieren, der im Kölner Immobilienmarkt immer mehr an Bedeutung gewinnt.
Mikro-Lagen-Analyse: Der Rhein als ultimativer Werttreiber
Köln-Mülheim ist ein Markt der Kontraste. Die Preisspanne wird durch die Exklusivität der Rheinlage (Hafenquartiere) und die Dichte im Zentrum (Wiener Platz) definiert.
Zone 1: Rheinpromenade und Hafenquartiere (Premium-Neubau)
Die exklusiven Wasserlagen und die Neubaugebiete im Mülheimer Süden. Hohe architektonische Qualität und geringer Durchgangsverkehr.
- Preisniveau: Höchste Preise im Rechtsrheinischen; Neubau ab 6.000 €/m². Direkte Rheinblick-Lagen erzielen Spitzenmieten.
- Hebel: Die Lageprämie durch Wasser- und Innenstadtnähe ist der wichtigste Werttreiber.
Zone 2: Zentrum und Altbau-Quartiere (Wiener Platz / Frankfurter Str.)
Die dicht bebauten Bereiche um den Wiener Platz und entlang der Frankfurter Straße. Gekennzeichnet durch Altbaucharme, aber auch hohe Verkehrsdichte.
- Preisniveau: Moderatere Einstiegspreise für Bestand. Sanierte Altbauwohnungen sind sehr gefragt (bis 4.800 €/m²).
- Fokus: Ideal für Anleger, die von der exzellenten KVB-Anbindung und den soliden Renditen profitieren.
Architektonische Analyse: Altbau-Charme vs. Industrie-Wandel
Mülheim besitzt einen der größten sanierten Altbaubestände rechtsrheinisch. Gleichzeitig vollzieht der Stadtteil den Wandel von der Industriezone zum modernen, urbanen Quartier.
Altbau-Preise
Merkmal: Gut erhaltene oder sanierte Altbauwohnungen (hohe Decken, Stuck) sind ein knapper Luxus.
Potenzial: Sie erzielen die höchsten Mietpreise im Bestand und sind wertstabil, da sie nicht reproduziert werden können.
Der "Kalk-Effekt" (Verkehr und Dichte)
Herausforderung: Die hohe Dichte, besonders um den Wiener Platz, führt zu Lärm und Verkehrsbelastung, was die Preise in diesen Mikrolagen limitiert.
Fokus: Investoren müssen die Hinterhäuser oder ruhige Seitenstraßen suchen, um den besten Wert zu erzielen.
Verkehrsanalyse: Der Multimodal-Hub Wiener Platz
Mülheim ist einer der am besten angebundenen Stadtteile Kölns. Der Wiener Platz fungiert als wichtiger Umsteigeknotenpunkt für Regionalverkehr und KVB.
KVB- und S-Bahn-Anbindung
Vorteil: Mehrere KVB-Linien (4, 13, 18) sowie die S-Bahn binden Mülheim direkt an die Innenstadt und die Region an.
Klientel: Ideal für Pendler und Berufstätige ohne Auto, was die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch hält.
Die Mülheimer Brücke
Verbindung: Die Brücke schafft eine schnelle Verbindung zur linksrheinischen Innenstadt (Riehl/Nippes).
Folge: Diese Brückenlage macht Mülheim attraktiv für Käufer und Mieter, die in linkes Rhein-Ufer-Nähe arbeiten.
Kapitalanlage-Check: Hohes Wertsteigerungspotenzial durch Aufwertung
Mülheim ist ein Wachstumsmarkt. Investoren profitieren von der überproportionalen Wertsteigerung durch die Hafenquartiere und die schrittweise Verbesserung des Gesamtimages.
Zwei-Klassen-Markt (Neubau vs. Bestand)
Strategie: Investoren haben die Wahl: Hohe Einstiegspreise im Neubau (niedrigere Rendite, sichere Wertsteigerung) oder niedrige Einstiegspreise im Bestand (höhere Rendite, Sanierungsrisiko).
Empfehlung: Kleine Wohnungen (50–70 m²) nahe des Wiener Platzes sichern die beste Rendite/Kaufpreis-Relation.
Kulturelle Aufwertung
Impuls: Kulturstätten (Schauspielhaus, E-Werk) ziehen eine kreative, zahlungskräftige Klientel an.
Folge: Dieser Faktor beschleunigt die Image-Korrektur und die Gentrification in den Altbauquartieren.
Bericht zur Grundsteuerreform in Köln-Mülheim
Analyse der erwarteten Belastungsverschiebung nach neuem Recht (ab 2025)
I. Kölner Beschlüsse und NRW-Modell
In Nordrhein-Westfalen gilt das Bundesmodell. Um die Einnahmen für die Kommune stabil zu halten ("Aufkommensneutralität"), hat die Stadt Köln den Hebesatz B (für alle bebauten und unbebauten Grundstücke) von 515 % auf 475 % gesenkt, gültig ab 2025.
- Geltendes Modell: Bundesmodell (Ertragswertverfahren für Wohnen)
- Neuer Hebesatz B (Köln): 475 % (Senkung von 515 %)
II. Einfluss der Lage auf die Neuberechnung
| Lokaler Marktfaktor | Erwartete Wirkung auf die Grundsteuer B in Mülheim |
|---|---|
| Grundstückswerte | Die Bodenrichtwerte in Mülheim lagen im Vergleich zu den Basiswerten von 1964 sehr viel höher (aktuell über 800 €/m²). Diese massive Wertsteigerung führt zu stark erhöhten Grundsteuerwerten und somit zur Steigerung der Steuerlast. |
| Wohn- vs. Gewerbegebiete | Köln-Mülheim ist ein heterogener Stadtteil (Alt-Mülheim, Mülheimer Hafen). Die Reform könnte dazu führen, dass Wohnimmobilien überproportional stärker belastet werden, während große Gewerbeflächen, für die keine Splittung des Hebesatzes erfolgte, tendenziell profitieren. |
| Umlage auf Mieter | Da die Grundsteuer umlagefähig ist, werden gestiegene Abgaben für die Mehrfamilienhäuser (Geschosswohnungsbau) im Stadtteil voraussichtlich über die Nebenkostenabrechnung an die Mieter weitergegeben (erstmals in der Abrechnung 2026). |
III. Fazit und Handlungsempfehlungen
Fazit zur Grundsteuer in Mülheim
Trotz der stadtweiten Hebesatzsenkung ist in Köln-Mülheim aufgrund der im Bundesmodell stark gewichteten Bodenwerte mit einer deutlichen Belastungserhöhung für die meisten Wohnimmobilien zu rechnen. Eine Steigerung im hohen zweistelligen Prozentbereich (Median stadtweit) ist wahrscheinlich.
Aktionspunkt: Eigentümer sollten den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamtes sorgfältig prüfen, da dieser die Basis für die Steuerhöhe der Stadt bildet.
Bericht über Bodenrichtwerte in Köln-Mülheim
Aktuelle Grundstückspreisentwicklung (Stichtag 01.01.2025) und Marktlage
I. Durchschnittlicher Bodenwert im Stadtteil
Köln-Mülheim weist als traditioneller Industrie- und Wohnstandort am rechten Rheinufer eine komplexe Struktur der Bodenrichtwerte auf. Die Werte für Wohnbauland in mittlerer bis guter Lage liegen über dem Durchschnitt des gesamten Stadtbezirks.
II. Detaillierte Bodenrichtwerte (Wohnbau & Mischbebauung)
| Lage/Status | Ø Richtwert (€/m², ca. 2025) | Veränderung zum Vorjahr (Tendenz) |
|---|---|---|
| Mülheim (Erschlossenes Bauland, Gesamt) | ca. 804 €/m² bis 1.120 €/m² | Rückläufig (ca. -11% bis -11,7 %), folgend dem allgemeinen Trend des Kölner Marktes. |
| Spannbreite Wohnen/Misch | Minima: ca. 280 €/m². Maxima: bis zu 1.190 €/m² (Rhein- und Innenstadtnähe). | Die Höchstwerte stabilisieren sich, während die Durchschnittswerte nachgeben. |
| Gewerbezonen (z.B. Mülheimer Hafen) | ca. 167 €/m² (für klassisches Gewerbe) | Überwiegend unverändert (im Vergleich zur dynamischen Entwicklung im Wohnbau). |
III. Schlussfolgerung für die Stadtteilentwicklung
Bedeutung der Bodenwerte in Mülheim
- Die hohen Spitzenwerte in Rheinnähe zeigen die anhaltende Attraktivität Mülheims für urbane Wohnformen und Mischnutzungen, was durch Projekte wie das Lindgens-Areal bestätigt wird.
- Der allgemeine Preisrückgang der Bodenrichtwerte folgt dem bundesweiten Trend zur Korrektur der Immobilienpreise, hält Mülheim aber weiterhin im mittleren bis oberen Kölner Preissegment.
Bericht über aktuelle Bauprojekte in Köln-Mülheim
Fokus auf die Entwicklung ehemaliger Industrieareale 2024/2025
I. Mülheim als Wachstumszone für Quartiersentwicklung
Köln-Mülheim erlebt eine tiefgreifende Transformation von einem industriellen hin zu einem gemischt genutzten, urbanen Stadtteil. Große Bauprojekte konzentrieren sich auf die Konversion von ehemaligen Industrieflächen (Flächenrecycling), insbesondere in Rheinnähe und Mülheim-Süd.
II. Schlüsselprojekte in Planung und Bau
| Projektname/Areal | Status und geplante Nutzung |
|---|---|
| Lindgens-Areal (Mülheim-Süd) | Status: Bebauungsplan durch Rat beschlossen (Stand Ende 2024). Nutzung: Geplantes neues Quartier mit Wohnen, Gewerbe und Mischnutzung. Dieser Beschluss ist die Grundlage für die umfassende Neuentwicklung in den kommenden Jahren. |
| Deutz-Areal (ehem. Deutz-Gelände) | Status: Bebauungsplan-Entwurf in der Offenlage (Anfang 2024). Ziel: Schaffung eines neuen Stadtquartiers. Die öffentliche Beteiligung und die abschließende Planung laufen, um die Basis für einen Baubeginn in den Folgejahren zu legen. |
| Wohnhaus-Neubau (z.B. Einzelprojekt 2023-2025) | Status: Laufend/Fertigstellung 2025. Details: Einzelne Wohnhausprojekte (z.B. an der Rheinuferseite) werden realisiert, oft mit Fokus auf moderne Energiestandards (Wärmepumpen, PV, Gründach) und gehobenen Wohnraum. |
III. Ausblick zur Entwicklung
Fazit zur Bautätigkeit
Köln-Mülheim steht vor einer der größten städtebaulichen Transformationen am rechten Rheinufer. Während kleinere Projekte kurzfristig realisiert werden, schaffen die aktuellen Beschlüsse und Planungen zu den ehemaligen Industriearealen (Lindgens, Deutz) die Grundlage für die Entstehung mehrerer Tausend neuer Wohn- und Arbeitsplätze in den kommenden Jahren.
Immobilienmarktbericht Köln-Mülheim
Quartal 1 / 2025: Marktstabilisierung und Rückkehr des Käuferinteresses
Segmentierung des Mülheimer Marktes
Das erste Quartal 2025 war geprägt von der Stabilisierung der Bauzinsen und einer Rückkehr der Käufer aus der Warteposition. Dies führte zu einer erhöhten Transaktionsaktivität, insbesondere im mittleren Preissegment. Der durchschnittliche Preis für Eigentumswohnungen erholte sich leicht, während der Hausmarkt weiterhin stark von der Nachfrage nach energieeffizienten Objekten getrieben wurde.
Wichtige Kennzahlen (Q1 2025)
Ø Wohnungspreis pro m² (Gesamt)
4.300 €
+1.5% ggü. VQ (Q4 '24)
Ø Hauspreis pro m² (Bestand)
5.000 €
0.0% ggü. VQ
Median Vermarktungsdauer (Wohnungen)
85 Tage
-10 Tage ggü. VQ
Preisspanne Neubauprojekte (pro m²)
6.100 - 8.600 €
Leichter Anstieg im Hochpreissegment
Beobachtete Entwicklungen und Expertenmeinung
Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage entspannte sich im Vergleich zu den Vorquartalen. Preisanpassungen waren primär im Altbau-Segment mit schlechter Energieeffizienz zu verzeichnen. Junge Familien zeigten wieder vermehrt Interesse an Reihenhäusern, was die Preise in dieser Kategorie stabilisierte. Die Mietpreise zogen in allen Lagen von Mülheim weiter an.
Immobilienmarktbericht Köln-Mülheim
Quartal 2 / 2025: Moderater Aufwärtstrend setzt sich fort
Segmentierung des Mülheimer Marktes
Im zweiten Quartal 2025 festigte sich der moderate Aufwärtstrend. Die gesunkenen Inflationserwartungen und das stabile Zinsniveau führten zu einer weiteren Zunahme der Kaufaktivität. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen kletterte auf einen Höchstwert innerhalb des ersten Halbjahres. Auch die Verkäufe von Bestandsimmobilien zogen an, wenn die Energiebilanz stimmte.
Wichtige Kennzahlen (Q2 2025)
Ø Wohnungspreis pro m² (Gesamt)
4.400 €
+2.3% ggü. VQ (Q1 '25)
Ø Hauspreis pro m² (Bestand)
5.100 €
+2.0% ggü. VQ
Median Vermarktungsdauer (Häuser)
105 Tage
-5 Tage ggü. VQ
Preisspanne sanierter Altbau (pro m²)
5.500 - 6.500 €
Deutliche Erholung
Beobachtete Entwicklungen und Expertenmeinung
Die Mülheimer Schere zwischen energetisch sanierten und unsanierten Objekten blieb erhalten, jedoch profitierten auch gut sanierte Altbauten wieder von einer höheren Nachfrage. Der Neubausektor meldete eine leichte Belebung. Die begrenzten Baugenehmigungen in Köln sorgten weiterhin für eine Angebotsknappheit, die im zweiten Quartal einen stabilisierenden bis leicht preistreibenden Effekt hatte. Die hohe Standortattraktivität von Mülheim ist ungebrochen.
Immobilienmarktbericht Köln-Mülheim
Quartal 4 / 2024: Jahresbilanz und Ausblick auf die A-Lagen
Bilanz: Stabiler Durchschnittspreis, starke Teilmärkte
Das Jahr 2024 endete in Mülheim mit einer stabilen, aber gespaltenen Marktentwicklung. Während im Haussegment (insbesondere bei Altbauten) eine Preisadjustierung von insgesamt ca. -4% über das Jahr zu verzeichnen war, schlossen die Eigentumswohnungen im Durchschnitt leicht im Plus ab (+2% bis +3% im Gesamtjahr), getragen durch das starke Neubau- und Premiumsegment. Mülheim etablierte sich weiter als Standort mit extrem hoher Bandbreite.
Wichtige Kennzahlen (Q4 2024)
Ø Wohnungspreis pro m² (Jahresende)
4.350 €
+1.2% ggü. VQ
Jahreswachstum (Wohnung Gesamt)
~ +2.7%
ggü. Q4 2023
Durchschnittsmiete (Jahresende)
13.80 €/m²
Steigend
Ø Hauspreis pro m² (Jahresende)
5.000 €
-1.0% ggü. VQ
Ausblick auf das Jahr 2025
Für 2025 wird in Köln-Mülheim eine Fortsetzung der Divergenz erwartet. Die sanierten A-Lagen am Rhein und im Zentrum werden aufgrund der knappen Verfügbarkeit und der hohen Lebensqualität weiter im Preis steigen. Das Haussegment wird sich voraussichtlich stabilisieren, da die Verkäufer ihre Preiserwartungen an die Marktrealität angepasst haben. Mülheim bleibt einer der spannendsten innerstädtischen Märkte Kölns mit starkem Aufwertungspotenzial.
Immobilienmarktbericht Köln-Mülheim
Quartal 3 / 2024: Die Rheinufer-Dynamik dominiert das Preisbild
Preisstabilität durch Top-Lagen
Im dritten Quartal konsolidierten sich die Preise auf dem erreichten Niveau. Besonders die Premium-Segmente in direkter Rheinlage, in denen moderne Penthouse-Wohnungen und Lofts gehandelt wurden, sorgten für einen stabilen Durchschnittspreis. Das Haussegment (Mehrfamilienhäuser und Altbauten) blieb leicht rückläufig, da Sanierungskosten weiterhin kritisch kalkuliert wurden. Die Mülheimer Brücke als wichtiger Standortfaktor und die Nähe zur Innenstadt wirkten als stabilisierender Anker.
Wichtige Kennzahlen (Q3 2024)
Ø Wohnungspreis pro m² (Gesamt)
4.300 €
+0.0% ggü. VQ
Ø Hauspreis pro m² (Gesamt)
5.050 €
-1.9% ggü. VQ
Median Vermarktungsdauer (Top-Lagen)
70 Tage
Schnelle Verkaufszeit
Leerstandsquote Mietwohnungen
Unter 1.0%
Extrem niedrig
Mietmarkt und Investorensicht
Die extrem niedrige Leerstandsquote im Mietsegment in Mülheim befeuerte weiterhin die Nachfrage von Kapitalanlegern. Obwohl die Kaufpreise in B-Lagen stagnierten, sichern die hohen erzielbaren Mieten und die starke städtische Entwicklung (z.B. die Fertigstellung von Infrastrukturprojekten) die langfristige Rentabilität. Die höchsten Preise wurden in den Seitenstraßen der Frankfurter Straße und in den Neubaugebieten am Hafen erzielt.
Immobilienmarktbericht Köln-Mülheim
Quartal 2 / 2024: Erholung im Wohnungsmarkt durch das Zentrum
Preise ziehen im Bestandswohnungsmarkt wieder an
Im zweiten Quartal erlebte Mülheim eine stärkere Nachfrage nach Eigentumswohnungen in zentralen und rheinnahen Lagen. Die Verkäufer im Bestandssegment, die ihre Preise im Q1 angepasst hatten, profitierten nun von einer wiedererstarkten Käufergruppe. Besonders Altbauwohnungen (Gründerzeit) mit Balkon und guter Anbindung erfuhren eine Wertschätzung, da die Knappheit an bezahlbarem Wohnraum in Köln generell hoch ist.
Wichtige Kennzahlen (Q2 2024)
Ø Wohnungspreis pro m² (Gesamt)
4.300 €
+2.4% ggü. VQ
Median Mietpreis (Neuvermietung)
13.50 €/m²
+4.0% ggü. VQ
Anzahl Transaktionen (Gesamt)
Hoch
Deutlicher Anstieg
Preisrückgang Haus (Bestand)
5.150 €/m²
-1.0% ggü. VQ
Entwicklung und Ausblick
Die Hauspreise im Umland (z.B. die Übergangszonen zu Höhenhaus/Holweide) blieben stabil bis leicht rückläufig, während Wohnungen eine deutliche Aufwärtsbewegung zeigten. Dieser Trend unterstreicht die Attraktivität Mülheims als urbanes, zentrales Wohnquartier mit exzellenter Infrastruktur und hohem Entwicklungspotenzial. Die starke Mietpreisentwicklung in Mülheim macht Eigentumswohnungen für Anleger wieder sehr interessant und stützt die Kaufpreise nachhaltig.
Immobilienmarktbericht Köln-Mülheim
Quartal 1 / 2024: Zögerlicher Start mit Fokus auf Neubau-Opportunitäten
Segmentierung des Mülheimer Marktes
Köln-Mülheim zeigte im ersten Quartal 2024 eine deutliche Segmentierung. Die gut gelegenen, hochpreisigen Neubauprojekte entlang des Rheins (z.B. Mülheimer Süden) zeigten stabile, leicht positive Preise, während der breitere Markt, insbesondere Altbauten mit Sanierungsbedarf, weiterhin unter dem Druck der erhöhten Finanzierungskosten litt. Der durchschnittliche Transaktionspreis lag unter dem Spitzenwert, da der Altbau-Anteil die Statistik drückte.
Wichtige Kennzahlen (Q1 2024)
Ø Wohnungspreis pro m² (Gesamt)
4.200 €
-0.5% ggü. VQ (Q4 '23)
Ø Hauspreis pro m² (Bestand/Gründerzeit)
5.200 €
-1.5% ggü. VQ
Median Vermarktungsdauer (Wohnungen)
95 Tage
+10 Tage ggü. VQ
Preisspanne Neubau Rheinlage (pro m²)
6.000 - 8.500 €
Stabil auf hohem Niveau
Beobachtete Entwicklungen und Expertenmeinung
Die Mülheimer Schere zwischen sanierten oder neuwertigen Immobilien in Top-Lagen und sanierungsbedürftigem Bestand vergrößerte sich. Käufer waren extrem preissensibel bezüglich der potenziellen Sanierungskosten (GEG). Das erhöhte Angebot an älteren Eigentumswohnungen führte zu einem leichten Rückgang des Durchschnittspreises. Investoren zeigten Interesse an Mehrfamilienhäusern in B- und C-Lagen aufgrund der weiterhin starken Mietentwicklung in Mülheim.
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