Pflicht zur Sanierung bei Eigentümerwechsel: Gesetzliche Grundlagen und Anforderungen

Im Falle eines Eigentümerwechsels durch Hauskauf oder Erbschaft ist der neue Eigentümer dazu verpflichtet, die Immobilie zu sanieren. Hier erfahren Sie mehr über die rechtlichen Grundlagen dieser Verpflichtungen und die genauen Anforderungen, die mit der Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel einhergehen.

Wer ist von der Sanierungspflicht betroffen und welche Maßnahmen sind erforderlich?

Die Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel wird durch das im Jahr 2020 in Kraft getretene Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt. Diese Pflicht betrifft den Käufer nach einem Hauskauf ebenso wie den Erben im Falle einer Erbschaft oder Schenkung. Der Grund für den Eigentümerwechsel ist dabei unerheblich. Das GEG legt eine Frist von zwei Jahren fest, innerhalb derer die Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden müssen.

Bedeutung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und dessen Zweck

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt verschiedene Anforderungen an Wohnimmobilien, insbesondere im Hinblick auf energetische Effizienz. Die Vorschriften beziehen sich auch auf Sanierungen und Modernisierungen, einschließlich der Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel. Käufer und Erben müssen innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumserwerb die Anforderungen des GEG erfüllen, die sich hauptsächlich auf Heizung und Gebäudehülle konzentrieren.

Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel und die Rolle der Zwei-Jahres-Frist

Personen, die ein Ein- oder Zweifamilienhaus erwerben, erben oder im Rahmen einer Schenkung erhalten, haben zwei Jahre Zeit, um der Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel nach dem GEG nachzukommen. Langzeit-Eigentümer, deren Ein- oder Zweifamilienhaus bereits am 1. Februar 2002 bewohnt wurde, sind von der Sanierungspflicht befreit. Die Sanierungspflicht gilt auch nicht für denkmalgeschützte Immobilien aufgrund anderer energetischer Voraussetzungen.

Umfang der Sanierungspflicht

Das GEG schreibt im Rahmen der Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel drei konkrete Maßnahmen vor, die innerhalb von zwei Jahren umgesetzt werden müssen:

Dämmung der obersten Geschossdecke

Dämmung der obersten Geschossdecke einer beheizten Wohnung als Abgrenzung zu einem nicht ausgebauten und nicht beheizten Dachraum oder Dämmung des Dachs anstelle der obersten Geschossdecke (§ 47 GEG).

Modernisierung von Heizungen

Modernisierung von Heizungen durch den Austausch von Standard- und Konstanttemperaturkesseln (§ 72 GEG).

Dämmung von warmwasserführenden Rohren

Dämmung von warmwasserführenden Rohren, insbesondere von ungedämmten Heizungs- und Warmwasserrohren oder Armaturen in unbeheizten Räumen (§ 71 GEG).

Es ist wichtig zu beachten, dass gemäß § 72 Abs. 1 GEG Heizkessel, die vor dem 1. Januar 1991 installiert wurden und mit einem gasförmigen oder flüssigen Brennstoff betrieben werden, nicht mehr genutzt werden dürfen. Eine Ausnahme besteht für Niedertemperatur- und Brennwertheizungen. Die Sanierungspflicht betrifft auch das Dach, das nach der Sanierung einen U-Wert unter 0,24 W/m²K aufweisen muss. Die Fassade unterliegt hingegen nicht der Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel, es sei denn, es erfolgt eine freiwillige Sanierung, bei der auch die energetische Qualität berücksichtigt werden muss.

Sanierungspflicht bei Erbschaft oder Schenkung

Gemäß dem GEG betrifft die Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel nicht nur den Käufer, sondern erstreckt sich auch auf Erben und Beschenkte. Ausnahmen gelten für Erben, die das geerbte Ein- oder Zweifamilienhaus bereits vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben. Diese Ausnahmeregelung gilt jedoch nur für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen, nicht für Mehrfamilienhäuser.

Fazit

Die Pflicht zur Sanierung bei Eigentümerwechsel hat für Käufer und Erben eine gewaltige, finanzielle Auswirkung, die beim Kauf von Immobilien unbedingt mit berücksichtigt werden muss. Andernfalls kann ein finanzieller Kollaps drohen und die Freude an der neuen Immobilie hält nicht lange an. Die Kosten für die Dämmung des Daches oder die Erneuerung der Heizanlage können schnell mal in die zehntausende von Euros gehen!

Die Informationen in diesem Artikel sind ohne Gewähr. Bitte fragen Sie unbedingt einen Schornsteinfeger nach einer rechtsverbindlichen Auskunft! Dieser hat auch den gesetzlichen Auftrag, die Einhaltung der Sanierungspflicht zu überwachen.

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